【乐居财经】谁是利润王？丨年报对比④，新晋上市物企PK：谁是并购狂
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文/乐居财经研究院杨倩一支队伍 ， 两个阵地 。 随着房地产市场迈入存量时代 ， “物业”正成为房企的第二赛道 。 2014年-2017年 ， 物业上市数量维持在1-2家；2018年开始加速 ， 有5家物业成功上市；2019年 ， 物业上市潮逐渐白热化 ， 上市家数翻番 ， 共10家物业先后登陆资本市场 ， 他们是：滨江服务、奥园健康、和泓服务、鑫苑服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务、新大正、保利物业、时代邻里、宝龙商业 。
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上市首秀：保利物业成募资大户
【【乐居财经】谁是利润王？丨年报对比④，新晋上市物企PK：谁是并购狂】鑫苑服务、和泓服务受追捧
更多内容↓↓↓分拆物业上市好处颇多 ， 增强运营效率、提升品牌影响力、打造新的盈利增长点 。 除此之外 ， 在融资贵、融资难的大趋势之下 ， 分拆物业上市能获得新的融资平台 ， 打开融资空间 。 仅从上市募资净额来看 ， 保利物业募资净额高达46.83亿元 ， 是和泓服务的70倍 ， 蓝光嘉宝服务、宝龙商业募资净额均超过10亿元 。 对比10家物企的上市首秀 ， 蓝光嘉宝服务、保利物业发行价较高 ， 分别为37港元/股、35.1港元/股 。 新晋上市物企首日平均涨幅超过20% ， 其中鑫苑服务发行价2.08港元/股 ， 上市首日盘中涨幅一度超过100% ， 和泓服务、保利物业上市首日涨幅在30%左右 ， 绝大部分物企都感受到了资本市场的热情 。 多数情况下 ， 由于冲刺IPO“用力过猛” ， 企业成功上市后业绩会出现一定波动 ， 甚至“变脸” ， 所以首份年报的亮相也成为了今年年报季的焦点 。 目前 ， 10家新晋上市物企都已交出了上市后的首份成绩单 ， 2019年他们的亮点在哪 ， 成绩如何 ， 对比看看 ， 谁更优胜 。2
规模：时代邻里扩张凶猛
银城生活服务摆脱母公司依赖
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从物企规模来看 ， 保利物业在营收、在管面积、市值等方面 ， 均遥遥领先 。 截至2019年底 ， 保利物业实现营收59.67亿元 ， 同比增长约41.1%；市值约250亿港元 ， 是唯一一个市值超百亿的物企 。 蓝光嘉宝服务、宝龙商业营收分别为21.00亿元、16.20亿元 ， 位列第二、三位 。 
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营收增速TOP3分别是时代邻里、银城生活服务、奥园健康 ， 营收同比增幅分别为55.42%、48.77%、45.56% ， 10家物企平均营收增幅为37.25% 。 另外 ， 保利物业、鑫苑服务近三年以来营收增速持续上涨 ， 尤其保利物业 ， 2017-2019营收增速为26.37%、30.52%、41.08% ， 有加速态势 。 
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从管理规模来看 ， 仅保利物业在管面积过亿 ， 时代邻里物业管理项目在管面积同比增长104.74%至3840万平方米 ， 是扩张最凶猛的一家 ， 连续收购广州东康物业服务有限公司、清远荣泰及佛山宜信3家公司 ， 获得1386.4万平方米建筑面积项目 。 2020年 ， 时代邻里还预通过收并购打开华中、华东等一线市场 。 根据披露 ， 时代邻里上市募资总额的65%、约4.6亿元将用于寻求战略性收购及投资机会 。 2019年中小型物企扩张更为激进 ， 在10家新晋上市物企中 ， 银城生活服务在管面积同比增长68.40%至2610万平方米 ， 奥园健康在管面积同比增长45.19%至1510万平米 。 
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上市物企的共同点是“母公司依赖症” ， 上市后的他们都在试图摆脱依赖症 ， 独立出走抢占市场 。 据统计 ， 这10家物企来自第三方物业开发商的在管面积占比均同比上升 。 其中 ， 时代邻里的第三方在管面积占比同比提升了26个百分点 ， 保利物业、鑫苑服务该项占比也提升超10个百分点 。 截至2019年底 ， 从“独立”程度来看 ， 银城生活服务、蓝光嘉宝服务、保利物业、时代邻里 ， 这四家物企超过50%的在管面积来自第三方物业开发商 ， 独立性较强 。3
盈利：蓝光嘉宝最强
宝龙商业、保利物业最稳
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从盈利能力来看 ， 保利物业、蓝光嘉宝服务2019年净利润在4-5亿元左右 ， 第二梯队是宝龙商业、奥园健康、滨江服务、新大正 ， 净利润在1-2亿元之间 ， 第三梯队是时代邻里、鑫苑服务、银城生活服务、和泓服务 ， 净利润在1亿元之下 。 
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蓝光嘉宝服务、奥园健康、滨江服务、鑫苑服务净利率在15%之上 ， 而银城生活服务毛利率、净利率偏低 ， 分别为16.08%、4.77% 。 这与“独立”有关 。 截至2019年底 ， 银城生活服务来自第三方的在管面积占比接近8成 ， 是10家物企中独立性最强的一家 。 综合来看 ， 蓝光嘉宝服务盈利能力更强 ， 在第三方在管面积占比接近6成的情况下 ， 其毛利率、净利率分别为36.20%、21.13% ， 在10家物企中处于上游 。 如果从近三年数据来看 ， 宝龙商业、新大正、保利物业的净利率走势更为平稳 。
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