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『老张宏论』政策宽松是必然，同策咨询张宏伟：从2014年南宁取消限购看今年楼市

老张的感觉是 ， 现在还是要看一下二季度经济能够恢复到什么程度 ， 政策层面才能够决定接下来应该走 ， 再用多大力度 。 当现在还处于复工复产恢复期时 ， 当前的政策重点是“纾困” ， 而不是刺激 。 因此 ， 当前还没有办法做出最终的决定 ， 还是要等上半年结束 ， 比如2020年三季度再决定楼市调控政策的走向和力度 。今年以来 ， 陆陆续续已经有几个城市开始放松楼市调控政策 ， 涉及限购、限售、首套房首付比例等诸多方面 。
但是 ， 大部分城市楼市调控政策的调整成为“一日游” ， 发布后又取消（见下图） 。
『老张宏论』政策宽松是必然，同策咨询张宏伟：从2014年南宁取消限购看今年楼市
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那么 ， 2020年的楼市调控政策趋势应该怎么走？今天老张以2014年当年南宁首先取消限购成功这个案例 ， 给大家分享一下个人对于2020年楼市调控政策走势的判断逻辑 。
首先看一下2014年当年南宁成功取消限购的历程 。
『老张宏论』政策宽松是必然，同策咨询张宏伟：从2014年南宁取消限购看今年楼市
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从上述历程可以看出 ， 南宁在9月30日取消限购之前也经历了4月和7月两次定向宽松的调整或者有了一些可试探性动作 。 当然 ， 9月30日之前 ， 南宁之外其他城市也都有类似试探动作 ， 均未成功 。 那么 ， 南宁为什么在这个时间点上成功了？同策集团首席分析师张宏伟认为：
1、2014年年初兴业银行停贷后 ， 各银行跟进 ， 楼市迅速降温 ， 3季度这个时间点压力已经非常大 ， 与此同时 ， 经济也面临下滑压力 。 在经历上半年甚至前三季度博弈后 ， 三季度最后一天取消限购的口子放开了 。 毕竟四季度还要保经济增长 。
2、南宁为西部城市 ， 首先取消限购不会引起太多的关注 ， 也可以以南宁为试点 ， 如果市场没有出现较大波动 ， 那么后续其他城市也可以采取取消限购等楼市调控政策放松的措施 。
3、从后续央行或全国性的政策表现来看 ， 政策面也同步出现松动 ， 南宁的限购取消应该是符合当时的政策变化基调的 。 比如9月30日央行也同步对于首套房认贷标准进行了调整 ， 这个政策配合2015年“3.30新政” ， 上海、深圳、苏州等8个左右核心城市从2015年下半年开始复苏好转 。
通过以上分析 ， 我们可知 ， 如果2020年楼市调控政策要出现定向宽松或者大规模放松的话 。 起码应该考虑以上分析的3个条件 。。
从第一个条件来看 ， 2020年开始 ， 不少城市开始试探性松动楼市调控政策 ， 老张觉得 ， 这个试探过程和2014年会比较相似 ， 应该还会再持续一个季度 ， 这个过程中会伴随着试探和取消 。
从第二个条件来看 ， 2020年楼市调控政策要转向宽松 ， 起码要看看上半年结束后有没有经济下行压力 ， 压力到底多大 ， 甚至类似于2014年一样 ， 今年三季度也可以再观察一下 ， 如果压力很大 ， 那么后续必然会有刺激措施 ， 楼市调控政策也会必然走向宽松 。
事实上 ， 今年以来 ， 受“疫情”影响（国内疫情接近尾声 ， 同策研究院研究的数据显示 ， 欧美预计6月底也可接近尾声） ， 经济肯定还是有较大压力的 ， 老张的感觉是 ， 现在还是要看一下二季度经济能够恢复到什么程度 ， 政策层面才能够决定接下来应该走 ， 再用多大力度 。 当现在还处于复工复产恢复期时 ， 当前的政策重点是“纾困” ， 而不是刺激 。 因此 ， 当前还没有办法做出最终的决定 ， 还是要等上半年结束 ， 待国内外“疫情”对国内经济没有影响的情况下 ， 比如2020年三季度再决定楼市调控政策的走向和力度 。
当然 ， 无论这么说 ， “疫情”影响下 ， 今年楼市调控政策起码不会再“收紧” ， 即使有当前针对深圳“经营贷”的检查 ， 也不代表这一轮楼市调控政策转向“收紧” 。 今年总体来讲 ， 楼市调控政策应该是趋于“宽松”的 。
我们再看第三个条件 ， 中央或者官方态度 。 截止到目前为止 ， 官方对于楼市的定调仍然是坚持“房住不炒” ， 目前还未发生变化 ， 这个政策基调我们要继续观察 ， 看看2020年三季度还是不是持续强调 ， 如果不再强调 ， 证明楼市调控的政策口子有松动的可能性 。
此外 ， 从货币政策来看 ， 事实上M2增速已经到10%以上高位增速了 ， 放水的特征比较明显 ， 房企的融资渠道也确实比去年下半年宽松的一些 ， 在资金层面有了一些宽松的趋势 。
『老张宏论』政策宽松是必然，同策咨询张宏伟：从2014年南宁取消限购看今年楼市
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我们再看地方性政策面 。 据笔者了解 ， 事实上 ， 地方层面对于政策松动的愿望较大 ， 甚至部分城市在2-3月“疫情”期间已经取消了限购 ， 但是 ， 并没有发文说 。 现在“疫情”基本过去 ， 限购的口子稍微收了一下 ， 但是 ， 整体上来看 ， 限购限贷限售等措施在地方层面还是有松动的可能性 。 或者说 ， 接下来还会有其他城市不断试探政策松动的可能性 。 比如江苏的淮安又发文取消限购 。
最后 ， 总结一下 ， 研究2014年南宁成功取消限购的背景及历程 ， 以及2020年“疫情”影响下的经济与楼市特点 ， 我们可以预期 ， 今年的楼市调控政策走向宽松的是必然的 ， 起码不会再收紧的 。 那么 ， 至于什么时间会实质性松动 ， 先上半年过去看看三季度再定吧 。


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