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乐居网：朱荣斌给阳光城列了份愿望清单，2000亿后

乐居网：朱荣斌给阳光城列了份愿望清单，2000亿后
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不同于以往年报发布中扮演的领跑者角色 ， 这一次阳光城的业绩揭晓于A股年报季的尾声 。
4月24日下午 ， 阳光城在线举行2019年度业绩说明会 ， 依旧是执行董事长兼总裁朱荣斌携执行副总裁吴建斌、执行副总裁阚乃桂、副总裁兼投资负责人徐爱国、财务总监陈霓、助理总裁兼营销负责人陈友锦这一固定阵容亮相 。
目标“2000亿+”
在“双斌“加入的第三个年头 ， 阳光城合约销售额达2110.31亿元 ， 同比增长30%；权益销售金额1351.43亿元 ， 占比64% ， 销售均价为12317元/平方米 。
首次迈过2000亿大关 ， 让阳光城的行业座位再进一名 ， 2019年位列第13 。 朱荣斌对于未来的排名规划显得更为淡定 ， “规模我们会持续追求 ， 名次也在意 ， 但不能太在意” 。 他直言 ， “到了2000亿元规模 ， 在一些指标方面不会像过去那么敏感 。 ”
此前 ， 跨过千亿门槛时 ， 朱荣斌就说他不会再唯规模论 ， 不会像过去盲目提出销售目标 。 2020年 ， 对于外界的关注 ， 阳光城给出的答案是“2000亿+”目标 ， 用朱荣斌的话说 ， 这个不具数有两个灵活性 ， 一是“+”多少是一个变数 ， 二是疫情的影响究竟有多大目前无法做一个准确的估计 ， 因此要随“机”而动 。
阳光城对2020的期许显然不止“2000亿+” 。 朱荣斌在会上介绍 ， 在完成组织变革 ， 将28个区域合并为16个区域后 ， 今年初阳光城便明确了全年的工作任务 ， 即一个坚持、两个方向和六个目标 。 这份目标清单包括：在全年保证有息负债不增加 ， 财务指标不恶化的前提下 ， 实现3000亿-5000亿元新增货值 ， 引入战略投资人 ， 提升股债资本市场认可度等 。
2000亿销售额的背后是阳光城权益占比的下降 ， 64%的权益比较2018年下降了9个百分点 。 这显然与朱荣斌的理想状态存在差距 ， 他坦言 ， 前两年急于规模扩张 ， 在拿地方式上 ， 相当多的项目是合作项目 ， 权益销售占比较低对集团融资方面有较明显的影响 。 按照朱荣斌的规划 ， 阳光城将逐渐提高权益销售占比 ， 80%是他给出的理想值 。
【乐居网：朱荣斌给阳光城列了份愿望清单，2000亿后】报告期内 ， 阳光城实现营业收入610.49亿元 ， 同比增长8.11%；合并归属于上市公司股东净利润40.2亿元 ， 同比增长33.21% 。 过往几年并购带来的历史遗留问题依然在影响阳光城的业绩表现 ， 2019年其净利润率为7.08% ， 在20强房企中并不算优异 ， 仅高于中南置地和绿地 ， 但相较于自身2017和2018年的6.72%、6.92%依然在逐步上升 。
规模增长留下的负债问题依然被外界关注 。
2019年 ， 阳光城有息负债规模1123.21亿元 ， 其中短期有息债务规模335.49亿元 ， 占有息负债比例较去年年末下降12.94%至29.87% ， 非银融资占比较去年年末的52.57%下降至24.94% 。 资产负债率降低0.97个百分点至83.45% ， 有息资产负债率36.52% ， 较2018年底减少6.23% 。 陈霓透露 ， 阳光城今年的目标是有息资产负债率在去年36.52%的基础上向30%靠拢 。 报告期内 ， 阳光城净负债率下降44.02个百分点至138.2% ， 平均融资成本7.71% ， 虽然同比下降0.24% ， 但陈霓也坦言 ， “还是比较高 ， 今年能有更好的表现” 。
现金流方面 ， 阳光城2019年平均回款率约80.2% ， 实现经营性净现金流入153.96亿元 ， 期末账面货币资金419.78亿元 ， 全额覆盖335.49亿元的短期有息负债 ， 长短期债务比由1.34提高至2.35 。
内部正研究物业上市
土储布局上 ， 阳光城2019年支付总地价656亿元 ， 其中权益对价491.77亿元 ， 新增货值2798亿元 ， 新增土储权益比例为70.5% 。 截至2019年底 ， 公司总可售面积4523万平方米 ， 可售货值6324亿元 。 其中一线城市占比26% ， 二线城市占比48% ， 主要集中在三大城市群（长三角、珠三角和华北、大湾区）、大福建和其他省会城市 。
朱荣斌重申了阳光城土储观念的改变 ， “过多的土储可能会带来过高的财务负担 。 因此我们过去两年一方面坚持高周转 ， 另一方面则是卖多少补多少来安排投资工作” 。
据了解 ， 阳光城将土地投资金额控制在回款的35%到55%区间 ， 以2000亿销售、80%回款率推算 ， 2020年土地投资绝对值在560亿到880亿元之间 。
分管土地投资的徐爱国补充道 ， 当前不管是市场还是开发商内部都出现较大的分歧 ， 在很多变量、变数之间 ， 阳光城依然坚持原有的稳健策略 ， 短期内会多关注多参与 ， 但依然谨慎 ， 坚持以销定投、量力而行 ， 在土地获取上做多渠道的布局 ， 内部也会对投资标准进行进一步强化 ， 对市场、城市、地块资源做更全面的评估 。
去年以来 ， 阳光城新增土储中37%来自于招拍挂 ， 剩下的36%和27%则通过收并购和旧改 。 朱荣斌特别强调了阳光城在旧改方面取得的突破 ， 据其介绍 ， 阳光城的旧改策略是选择相对成熟的项目 ， “在项目中后期介入 ， 争取项目能短期内确权、一年内实现供货 。 去年阳光城选定19个城市试点 ， 现已在广州、深圳、太原、昆明、贵阳等地相继落地或确权了多宗项目 ， 其中山西窊流村项目去年已经确权 ， 并且在去年实现销售” 。


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