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[蓝鲸TMT网]房企从重规模向重运营转向，毛利率下滑成行业趋势

[蓝鲸TMT网]房企从重规模向重运营转向，毛利率下滑成行业趋势
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房地产行业的黄金时代正在落幕 。
三四月份以来 ， 主要上市房企相继披露了2019年的业绩情况 。 一方面 ， 相较于2018年 ， 房地产企业的规模增速已大幅度放缓；另一方面 ， 受调控政策的持续影响 ， 房企们盈利能力也面临着下行压力 ， 毛利率、净利率均呈下滑趋势 。
越来越多的房企提出 ， 要实现从"重规模"向"重质量"的转变 ， 而提高成本管控能力、实现管理精细化转型 ， 将是它们提质增效的主要途径 。
毛利率下滑 ， 房企盈利能力面临考验
2020年开年以来 ， 行业不时传来裁员、降薪的消息 ， 即便是头部房企也未能幸免 。 在业内人士看来 ， 这当然有疫情影响的因素 ， 但更不可忽略的大环境是 ， 房地产行业"遍地黄金"的时代正一去不复返 ， 房企盈利能力面临着颇为严峻的考验 。
据克而瑞数据显示 ， 受营业成本大幅增加的影响 ， 2019年 ， 50家典型上市房企加权平均毛利率为29.9% ， 同比下滑3.1个百分点 ， 整体毛利率创下2016年以来的最低值 。
这其中 ， 部分规模驱动型房企毛利率下滑幅度偏大 。 如正商实业（HK.00185）在2019年的毛利率为25% ， 同比降低了20个百分点 ， 是百强房企中降幅最大的房企之一；建发国际（HK.01908）实现毛利率25.86% ， 较2018年同期减少7.4个百分点；弘阳地产（HK.01996）毛利率降低了6.1个百分点至25.1% 。 它们将原因归结于结转收入结构的变化 。 此外 ， 限价政策也对毛利率带来了一定冲击 。
克而瑞分析指出 ， 2017年之后 ， 土地市场价格上升、竞争加剧 ， 房企普遍面临较高的土地成本 ， 各地历史地王进入结算期是导致利润率下降的主要原因之一 。
另一方面 ， 保利地产（SH.600048）、龙湖（HK.00960）等头部房企的毛利率仍维持在高位 。 期内 ， 龙湖毛利率微降至33.6% ， 保利地产的毛利率提升了2.48个百分点至34.97%；此外 ， 华夏幸福（SH.600340）、越秀地产（HK.00123）、当代置业（HK.01107）的毛利率也略有上升 。
龙湖CEO邵明晓在业绩会上称 ， 公司的土地储备主要聚焦在一二线城市 ， 只要地不拿错 ， 加上公司的运营能力、费用管控等做得相对不错 ， 在行业内保持一个相对靠前的毛利率水平是非常有机会的 。
不过 ， 在明源地产研究院执行主编艾振强看来 ， 受限价政策等因素影响 ， 毛利率下滑会是地产行业的大趋势 。
房企由规模驱动向利润驱动转向
伴随着毛利率的下滑 ， 房企的净利率、归母净利率也面临着下行压力 。 2019年 ， 50家典型上市房企的加权归母净利率和归母净利率中位数分别为10.9%、10.5% ， 分别下降了0.9个百分点和0.3个百分点 。
蓝鲸房产注意到 ， 由于毛利结算所反映的是过往2到3年的业绩情况 ， 面对着土地、建安等成本的上升 ， 中国金茂（HK.00817）、弘阳地产等房企已提早做出了谋划 。 如为了降低拿地成本 ， 近年来金茂积极发力城市更新领域 ， 土地获取手段也变得灵活 。 2017年至2019年 ， 中国金茂拿地价格分别为：10832元/平、8124元/平、7525元/平 。 拿地成本逐年下降 ， 意味着房企盈利空间也正在变大 。
而对于逐渐走低的毛利率 ， 弘阳也正探索解决之道 。 弘阳地产CEO申广平指出 ， "现在我们的商业和地产联动取地模式已经成熟 ， 这样的模式成本很低 ， 利润回报丰厚 。 "
阳光城（SZ.000671）CEO朱荣斌则表示 ， 要改善毛利率需要做很多的工作 ， 如买地的环节、设计的环节、大运营环节 。 此外 ， 财务成本把控上也有文章可做 。
克而瑞分析称 ， 面对企业经营利润空间受到挤压、行业盈利下行趋势的压力 ， 房企只有通过修炼内功、提质增效 ， 不断优化项目的投资布局 ， 提高自身的产品力打造以及成本管控能力 ， 才能在逆势下获取利润、保障自身盈利预期的实现 。
虽然房企开始向"有质量增长"进行转向 ， 但不可忽视的是 ， 行业集中度提升的趋势并未改变 。 中指院一位分析人士指出 ， 从目前来看 ， 中小房企的融资仍然困难 ， 随着规模房企资金面的改善 ， 预计新一轮的收并购大潮将上演 。
【[蓝鲸TMT网]房企从重规模向重运营转向，毛利率下滑成行业趋势】因此 ， 对于尚未完成规模冲刺的中小房企而言 ， 如何实现销售额和利润的双提升 ， 进而实现有质量的增长？依旧是摆在他们面前的老大难题 。


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