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「乐居财经」新力控股：消失的高负债

「乐居财经」新力控股：消失的高负债
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新力控股联席董事长兼执行董事张园林
乐居财经张丹发自上海
擎举着千亿目标 ， 新力控股集团(02103.HK ， 以下简称“新力”)开始在土地市场频频发力 。尤其进入4月以来 ， 新力连续在江西大本营及温州夺地 。 先是月初以3.39亿元获得赣州一商用地；4月26日 ， 联合上海泓翊房地产有限公司以1.74亿元在温州再下一城 ， 溢价率29.8% 。
“长三角”虽不是目前新力土储最多的区域 ， 却是新增最为迅猛的区域 。 2019年36个新增项目中 ， 长三角就占了15个 ， 接近新增项目的一半 。 而“分担风险”的合作开发模式 ， 是目前新力的重要依赖 ， 2019年近六成的销售都为合作方贡献 。 作为上市地产的新晋兵 ， 新力在不久前公布了上市首年的第一份年报 。 业绩看上去相当漂亮 ， 几乎都是翻倍的增长 ， 最低涨幅也有1倍之多 。 2019年 ， 新力完成914亿元销售额 ， 离千亿规模只差临门一脚 。除了狂飙突进的业绩 ， 还有骤然下降的净负债率 。 乐居财经获悉 ， 截至2019年末 ， 新力净负债率为67% ， 同比下降170.9个百分点；相较于8个月前上市之初的310% ， 足足下降了243个百分点 。 净负债率是如何在短时间内极速下降的？之前的高负债又去了哪里？
少数股东权益激增7倍
蛰伏9年 ， 新力成功赴港上市 ， 头顶港股最年轻上市房企、赣系地产第一股的光环 ， 一向低调的创始人张园林也被推到镁光灯下 。 之所以说张园林低调 ， 是因为有关他的个人信息太少 。 但在发展新力上 ， 他却并不低调 ， 甚至还带着几分张扬 。在一串串叠倍翻涨的数字中 ， 其扩张野心表露无遗 。 2010年成立 ， 五年时间就以45亿元销售额做到江西前三；2017年以457亿元销售额跻身全国50强；2018年初 ， 新力创始人、董事长张园林更是提出“保800亿争1000亿”的目标 。
新力创立仅8年 ， 张园林就筹划跻身千亿阵营 。 2019年 ， 在拿到上市融资之后 ， 新力扩张的步伐愈显急促 ， 一年花费343亿元 ， 新增了36个项目 。
扩张步调不减 ， 净负债率却能大幅下降 ， 这要得益于翻倍增长的少数股东权益 。 财报显示 ， 2019年非控股权益为67.29亿元 ， 同比增长723.95% 。 7倍多的规模增长 ， 足见新力对合作开发的高度依赖 。
这从低于50%的权益销售比例也得以印证 。 在914.23亿元的合约销售中 ， 归属集团权益的合同销售金额为451.09亿元 ， 销售权益比仅为49.3% 。
这一占比远低于行业平均水平 。 根据克而瑞统计数据显示 ， 2019年 ， TOP100房企销售权益比在75%左右 ， 头部房企的权益占比多在50%以上 。
2019年少数股东权益67.28亿 ， 较去年增加59.12亿元 ， 而母公司拥有人所占权益的增幅为39.23亿元 。 一经对比 ， 少数股东权益的增幅超过归母权益20多个亿 ， 占总权益比例达到45.71% ， 比重几乎逼近母公司拥有人所占权益的54.83% 。
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几近平分秋色的占比 ， 在收益上却是大相径庭 ， 可谓是一个天上 ， 一个地下 。 2019年少数股东所占的溢利为5651万元 ， 同比大减60%；而母公司拥有人所占的溢利却增长3倍有余 ， 为19.58亿元 。
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更多内容↓↓↓少数股东权益的大幅增长 ， 没有换来正向回报 ， 而且不增反减 。 数据显示 ， 2019年新力归母权益为81.67亿元 ， 归母净利润为19.58亿元 ， 非控股权益为67.29亿元 ， 非控股溢利为5651万元 。 少数股东权益是归母权益的80%以上 ， 但利润却仅为归母净利润的2% 。
如此大的差距 ， 再加上净负债率的猛降 ， 难免让人产生“明股实债”的疑虑：一部分债务被隐藏到股权里了？
【「乐居财经」新力控股：消失的高负债】联营、合营负债出表
从江西迁都上海 ， 张园林所觊觎的 ， 不仅限于江西头部房企 ， 而是全国一线阵营 。
土地收购方式多管齐下 ， 新力的总权益面积增至1509万平方米 ， 新增土储的区域也有意跳出江西 ， 将重点投入到长三角、华中华西的高增长区域 ， 2019年两地区的新增项目分别为15个、11个 ， 占据新增项目的七成以上 。
土储加速扩充 ， 给了新力进阶千亿的底气 。 2020年新力将销售目标定为同比增长20% ， 也就是销售额1069亿元 。 不过 ， 从近两年的业绩增长来看 ， 增长重任又要落在合作方身上 。
2018年、2019年新力的合约销售额分别为710.81亿元、9147.23亿元 ， 而应占权益合约销售额则为346.81亿元、451.09亿元 ， 公司贡献的比例均不及半 ， 近六成的比例为合作方所拥有 。
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在这合作方中 ， 除了并表的少数股东之外 ， 未能并表的联营、合营企业也是其重要的收入来源 。 相较于2018年 ， 2019年少数股东权益激增7倍之多 ， 飙升至67亿元 ， 而联营合营的规模也增长有近两倍 ， 从45.74亿元增至132.25亿元 。


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