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央行公布：每户家庭平均总资产317.9万元

央行公布：每户家庭平均总资产317.9万元 ， 1.5套房！你拖后腿了吗或许大多数人 ， 都有过成为百万富翁的梦想 。中国央行最新发布了《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》 。 报告显示 ， 中国城镇居民家庭户均总资产为317.9万元 。换言之 ， 城里的孩子 ， 个个都已经是百万富翁了 。这份报告的作者是中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组 。 报告从去年开始在全国30个省（自治区、直辖市） ， 随机抽取了3万余户城镇居民家庭开展资产负债情况调查 。从当前掌握的资料看 ， 这是国内关于城镇居民资产负债情况最为完整、详实的调查之一 。对咱们中国家庭来说 ， 房子依旧是我们的命根子 ， 股票、保险等其他金融产品都是小头 。 “家里有几套房 ， 在什么地段”这样的灵魂拷问 ， 不仅有社会经济现实作为支撑 ， 更是居民普遍资产配置观念的体现 。在这份揭露全国城镇居民“家底儿”的报告中 ， 除了字面上我们看到的信息 ， 我们还能读到一些隐藏的什么信息呢？第一、户均住房资产为187.8万元 ， 占总资产的比重为59% ， 户均房贷余额为38.9万元 ， 占到总负债比重的76% 。这些数据再次说明 ， 房产是中国绝大多数家庭主要的财富来源 ， 也足以说明房子在中国国民财富中占据的重要地位 ， 许多家庭财富都与房地产深度捆绑 。第二、中国城镇居民资产 ， 不仅在不同家庭之间存在明显差异 ， 在不同省份同样存在较大悬殊 。央行公布：每户家庭平均总资产317.9万元
从区域来看 ， 东部最高 ， 东北最低 。 东部地区居民家庭户均总资产为461.0万元 ， 分别高出中部、西部、东北地区197.5万元、253.4万元和296.0万元 ， 东北地区仅为东部的三分之一 。从省份来看 ， 家庭资产最高的三个省份为北京、上海和江苏 ， 最低的三个身份为新疆、吉林和甘肃 。 其中 ， 最高的北京家庭资产 ， 约为最低的新疆的7倍 。以此来看 ， 至少超过40%的家庭不再属于刚需范畴 ， 而超过10%的家庭则步入炒作范畴 。第三、调查显示 ， 平均来看 ， 中国城镇家庭人人拥有百万资产 ， 并且还配备着较为良好的偿债能力；中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元 ， 户均偿债收入比为18.4% ， 房贷是家庭负债的基本构成 。调查显示：75.9%的居民家庭将负债用于购房；24.8%的居民家庭用于日常消费；12.8%的居民家庭用于买车或车位；9.6%的居民家庭用于装修或购买家电；9.3%的居民家庭用于实体经营；9.0%的居民家庭用于教育；3.9%的居民家庭用于医疗；2.3%的居民家庭用于金融投资 。央行公布：每户家庭平均总资产317.9万元
从数据上不难看出：在中国买房加杠杆是常态 ， 虽然占比很大但也在意料之中 。毕竟 ， 许多人人生最大的支出就是买房 ， 而买房首付一般先付30% ， 剩余70%可按揭贷款 ， 在接下来的20年或30年进行还贷 。只要现金流不出现问题 ， 收入能够持续覆盖债务 ， 那么这些债务就不存在问题 。然而 ， 一旦楼市出现大幅波动 ， 或者收入受到经济波动影响 ， 那么房贷就会成为许多家庭难以承受之重 。第四、超过4成家庭拥有两套及以上房产 ， 刚需家庭占比不到6成 。数据显示：我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%；即使是位于收入最低20%部分的家庭的住房拥有率也达到了89.1%；有一套住房的家庭占比为58.4%；有两套住房的占比为31.0%；有三套及以上住房的占比为10.5%；户均拥有住房1.5套 ， 住房拥有率96%户均拥有住房1.5套 ， 这组数据让许多人感到讶异 。 事实上 ， 住房拥有率是个统计概念 。 一个家庭的任何成员 ， 无论你在哪里有房 ， 只要父母有房而无论子女是否有房 ， 都算是“共同拥有”住房 ， 这就造成统计数据与实际感受的差异 。从平均上来看 ， 中国城镇家庭户均拥有住房1.5套 ， 这个数字超出了大多数人的认知 。 实际上 ， 这只是平均数 ， 而平均数往往存在“被平均”的可能 。 毕竟 ， 姚明和潘长江的平均身高超过1.9米 ， 而大多数国人的身高仅为1.7米 。看到上面这些数据 ， 尤其是户均住房1.5套 ， 尤其还有很多家庭的房子很可能没有统计 ， 比如小产权房 ， 比如自建房 ， 比如廉租房等等 。 如果加上这些房子那么问题来了 ， 中国房子是不是过剩了？房子作为具有投资属性的资产 ， 还能不能投资 ， 更成为很多人关注的问题 。央行公布：每户家庭平均总资产317.9万元
结论先不着急下 ， 我们先来分析上面的数据 ， 上面调查结果是城镇居民家庭资产 ， 而目前中国的城镇化率只有60% ， 跟发达国家平均80%的城镇化率相比还有20%的增长空间 。这20%的增长空间 ， 按照每年1%的城镇化率 ， 决定了中国房地产市场还有二十年的黄金发展机遇 。尤其是年轻人基本都会涌入城镇 ， 所以年轻的新进城市的人群就是城镇化的主力军 ， 也决定了房地产的发展方向 。下面 ， 从增量市场和存量市场进行分析 。1.这些新市民主要有两类人 ， 一种是新进城的农村人口 ， 另一种是新毕业的大学生 。首先肯定的是 ， 那些农村的自建房肯定是没有需求了 ， 现在基本都是去县城买商品房 。现在不管是农村新进城人口 ， 还是新毕业大学生 ， 基本都是直接去的一二线城市 ， 或者有产业支撑的中小城市 。 因为这些人流动的原因就是就业 。所以那些没有产业支撑的城市 ， 房子基本也没有增量需求 。 也就是房子未来的新的需求主要集中在一二线城市和产业发达的其他城市 ， 尤其是能吸引年轻人的地方 。年轻人到了一个地方 ， 基本都是先租房 ， 等工作稳定后再决定是否买房 ， 所以这些能吸引年轻人的城市的房子基本没有过剩 ， 甚至还有大量需求 。2. 除了增量需求 ， 还有一些存量需求 ， 主要就是家庭结构的裂变 ， 也就是三代同堂的家庭不断裂变成一代一堂 。现在一二线城市 ， 基本都是老人跟子女分开居住 ， 在一个城市 ， 能互相照顾 ， 这就是未来的趋势 ， 一个大家庭裂变成两到三个小家庭 ， 这个趋势还会继续 ， 并且会不断影响三四线城市 ， 带来的结果就是大户型房产相对过剩 ， 但是中小户型房产紧俏 。目前这个局面在一二线城市已经很明显 ， 但是在三四线城市还不明显 ， 就像十几年前北京最好户型是一百多平的 ， 而现在六七十到八九十平的户型是流动性最好 ， 单价最高的户型 。3. 投资性需求 ， 主要是买卖差价和租金收益两类 。买卖差价就是炒房 ， 尤其短期买卖 ， 随着现在房住不炒的定位不断巩固 ， 让投资房产只能长期持有 ， 这个时候出租的租金回报率就非常重要 。对房产最大的利好就是：目前银行理财收益不断下跌 ， 已经降到了4%以下 ， 并且银行还不承诺保底 。 这个时候投资者就会在银行理财很房产之间做比较 。 买房还是理财就看谁的收益更高 ， 毕竟安全性基本相同 ， 一个是房产作为背书 ， 一个是银行作为背书 。综合来看 ， 在现在中国城镇居民家庭户均拥有住房1.5套的情况下 ， 未来房产投资的机会主要就在一二线且有产业支撑的城市 ， 刚需主要是中小户型 ， 而投资主要就是能产生高租金的房产 。


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