江苏龙网

  1. 首页 > 社会 > >

疫情房价：是涨？还是跌？

疫情房价：是涨？还是跌？一棵青木这次的新冠疫情 ， 对全球经济都造成了明显的影响 ， 各类资产价格都剧烈下跌 ， 甚至引发全球央行集体放水来保经济 。那么中国的房价 ， 在这波疫情之后：会涨？还是会跌呢？长期以来 ， 中国的房价有两个明显的特点 ， 且互相矛盾 。1、大家都觉得房价有泡沫 。2、大家都觉得房价不会跌 。矛盾中带着和谐 ， 大家都早已接受并习惯这一事实 。一、为啥房价有泡沫 。亚洲金融危机+非典疫情 。中国房价有泡沫的最大证据 ， 就是租售比 。中国大城市的房产 ， 每年的租金收益仅为总房价的1/70 ， 大约每年1.5% ， 租金其实涨的并不慢 ， 但房价涨的太快了 。2003年时 ， 中国的房租收益 ， 还能达到每年7%左右 。所以这些年 ， 我国一直在尝试推广租房业务 ， 采用土地竞拍设上限 ， 然后让开发商自持租赁的办法来冷却房价 。但结果大家也看到了 ， 开发商先不惜一切代价 ， 甚至允诺会100%自持来获取土地 ， 随后就开始偷偷搞以租代售 ， 签超长租约 ， 一次性收取款项来变相销售 ， 最后迫使管理层出手整治 。开发商对每年1.5%的租金收益毫无兴趣 ， 快速回笼现金才是他们最感兴趣的 。相比于3.5~4%的理财收益而言 ， 指望租金收益无疑是不靠谱的 ， 大家购买房产都是指望房价上涨 ， 甚至有人长期闲置房产 。而这种投机行为 ， 正是泡沫的一大特征 。中国的房地产制度源于香港 ， 各方面都高度相似 ， 所以香港的房价走势 ， 对中国非常具有参考意义 。香港房价曾出现过一次峰值 ， 就是1997年 。随后 ， 金融危机席卷亚洲 ， 香港经济受到了极大的冲击 。2003年 ， 中国经历了非典疫情 ， 香港地区是仅次于大陆的重灾区 。香港的房价自1998年起 ， 就一路下跌 ， 一直到2005年才重拾升势 。金融危机+非典疫情 ， 让香港的这一次房价走势非常具有参考意义 。香港的房价波动1984年 ， 中英签订联合声明 ， 约定1997年香港回归中国 。为防止港英政府在这13年里大量出售土地 ， 趁机卷款走人 ， 在联合声明里中方限定港英政府平均每年只能售地50公顷 ， 大大压缩了香港的土地供应 。虽然本意是防止港英政府做最后变现 ， 但事实上造成了香港土地供不应求的状况 。5年后 ， 香港的土地吃紧 ， 房价开始迅速上涨 。1997年时 ， 香港楼价出现最高峰 ， 市中心的房价要1万港元1平方尺（约合0.09平方米） ， 差不多合11万人民币一平方米 ， 哪怕把城郊的贫民窟拉过来折合一下 ， 均价也达到了7万多一平米 。要注意 ， 这是1997年 ， 不是2017年 。2003年 ， 北京的房价 ， 也才2000多一平米 。为了平息沸腾的民怨 ， 香港首任特首董建华推出了“八万五”计划来压低房价 。1、每年兴建的公营和私营房屋单位不少于八万五千个2、十年内全港七成的家庭可以自置居所3、轮候租住公屋的平均时间缩 短至三年特区政府有意放宽土地和房屋的供应 ， 加上亚洲金融危机 ， 董特首的政策立竿见影的生效了 ， 香港房价一跌再跌 ， 2003年非典疫情时的最低价 ， 较之巅峰跌去了70% 。1998~2003香港政府的卖地数量并没有显著的增长 ， 甚至还不如港英政府卖的多 。所以我们可以认为 ， 香港的房价下跌主要是因为金融危机刺破了地产泡沫导致的 ， 董建华的八万五计划只不过是背锅侠而已 。2003年的非典疫情 ， 给了香港房价再一次的重重一击 。房价从100块跌到70块 ， 是下跌30% 。房价从40块跌到30块 ， 也是下跌接近30% 。香港的自有住宅率是49.4% ， 房价下跌固然有一半的无房人很满意 ， 但同样有一半的人不满意 。而这不满意的一半有房人 ， 掌握的能量和话语权远大于另外一半的无房人 。2003年时 ， 香港陆陆续续的开始有人因为房屋被银行没收拍卖而自杀 ， 在当时的香港 ， 负资产者有10万户之多 ， 95-97年买入房产的人悉数被套 ， 不仅自己拿来当首付的一辈子的积蓄没了 ， 还倒欠银行几百万元 ， 一个月2万的月供让很多家庭不堪重负 ， 勉强抗了几年之后几乎耗尽了所有的力量 。当因为意外而失去工作 ， 房屋被拍卖没收 ， 银行通知你还欠几百万 ， 以后一辈子都在还债阴影之中时 ， 绝望到自杀 ， 就成了不少人的选择 。2003年7月1日 ， 非典疫情刚刚结束 ， 香港街头就爆发了50万人大游行 ， 抗议房价下跌 ， 要求港府救市 。6年前 ， 为迎合舆论 ， 香港媒体盛赞八万五计划是大善政 。6年后 ， 为迎合舆论 ， 香港媒体痛骂特首为董八万 。面对巨大的舆论压力 ， 董建华特首黯然下台 ， 新任特首立刻废除了八万五计划 ， 并大幅降低土地供应量 ， 一度甚至接近零 。效果很很显著 ， 从2005年开始 ， 香港房价就开始一路上涨 ， 并于2010年左右正式超过1997年的巅峰房价 。从香港的例子我们可以看出 ， 房价下跌 ， 未必会让天下会和谐 ， 相反可能会引发有房人极大的不满和动乱 。中国房价如果真像香港那样大跌70% ， 你可以想象一下会发生什么场景 。而且房价这个东西无所谓泡沫不泡沫 ， 核心在于土地供给和需求 。二、土地供需关系决定价格 。自2001年以来 ， 中国房价经历了暴涨的19年 ， 房价一涨再涨 ， 已经涨出了惯性 。但这个上涨 ， 并不是因为供给不足 ， 而是因为需求太大 。中国这些建的楼盘 ， 不可谓不多 ， 不知道有多少人望着密密麻麻的楼盘说：这么多房子卖给谁啊 ， 以后不会成鬼城吧 。但实际上鬼城是极少数 ， 绝大多数房子都卖出去了 。不仅卖出去了 ， 房价还一涨再涨 。北京从二环扩到了五环 ， 当年很多五环房子都盖在麦田里 ， 每天回家都有一种倩女幽魂的感觉 。结果十几年后 ， 这里全都住满了人 ， 五环居然都成了市中心了 ， 得到通州才算郊区 。。。这就是典型的需求太大导致房价上涨 ， 盖再多房子都不够用 。但购房是可以贷款的 ， 租房却只能用现金 。这就导致房价的涨幅远远大于租金的涨幅 ， 双方慢慢拉开了差距 。租金收益低至1.5% ， 表示了很多人的经济收入已经和房价脱节了 。这些人不是对房子没需求 ， 而是真的买不起 。有需求没钱 ， 就等于没需求 ， 在市场经济里并没有区别 ， 这就为房价下跌埋下了隐患 。如果有一天狂热的中国人发现房价真的不涨了 ， 那面对区区1.5%的租房收益 ， 没人会满意的 ， 他们宁可把房子卖了选择租房 ， 这个时候房价就会承受巨大的压力 。但房价是可以维持的 ， 因为需求减少了没关系 ， 只要土地供应量也减少 ， 就可以达到造市的目的 。一个锅一只羊 ， 你嫌贵 。没关系 ， 我砸几个锅 ， 一个锅三只羊你也得买 。2008年美国金融危机时 ， 曾有人建议美联储直接购买房产 ， 然后一把火烧掉 ， 就是这个原理 。房产建筑作为一种消耗品 ， 并不是永恒不变的 ， 设计院只定下了70年寿命 。这相当于房屋每年会自然折损1.5% ， 如果时间拉的足够长 ， 那效果就会很显著 。我们从卫星地图上可以明显看到 ， 香港地区简直就是一片绿 ， 大片的土地闲置 。 从深圳关口去香港 ， 需要乘坐三四十分钟的港铁才能抵达市中心香港九龙 。这三四十分钟的旅途中 ， 经过的大多数都是山林野地 ， 完全没有任何开发 。香港人说这叫自然保护 ， 这些地是拿来当森林公园的 。香港只有6.9%的土地 ， 是拿来做住宅的 ， 农地、荒地、林地、草地、湿地高达75.7% 。而即便是这6.9%的住宅用地里 ， 还有一半是密度超低的城中村 ， 香港警匪片特别喜欢在这样的破落区域内取景 ， 尤其是打斗和枪战场景 。如果把这些城中村全部建设成高层 ， 那香港的住宅数量可以凭空翻倍都不止 。深圳南山科技园 ， 和香港一河之隔 ， 其建筑类型是这样的 。但香港没有丝毫开发荒地的打算 ， 甚至连绕开“自然保护”的填海政策 ， 也被废止 。2003年 ， 环保人士在香港终审法院推翻《湾仔填海计划》 ， 绝了填海造地的路 ， 又不准开发那些“森林公园” ， 那香港当然没有土地了 。三、只要不供地 ， 房价就一定不会跌 ， 甚至还会涨 。谈论房价泡沫其实没有意义今天中国的房价有没有泡沫 ， 其实没太大意义 。也许今天有泡沫 ， 但明天一起床 ， 政府说以后不供地了 ， 那今天的房价不仅没泡沫 ， 反而被大大低估了 。也许今天没泡沫 ， 但明天一起床 ， 政府说城市周边的农田 ， 都挪到偏远山区去 ， 以后在那里种粮食 ， 从今天开始城市土地供应量直接翻倍 ， 那房价就立刻有泡沫了 。新冠疫情虽然对房价有一定的冲击作用 ， 但这个房价的本质是不会变的 。这个地球上 ， 无论你去任何一个国家 ， 你所见的一切都是被精英们给精心设计的 ， 一种隐形的力量会诱使你主动做出别人想让你做出的决定 。只有你洞悉了事物的本质 ， 才能做出正确的决定 。而房价的本质 ， 就是一个税收游戏 。建设城市需要大量的资金 ， 基建需要的资金量之庞大远远超过一般人的想象 ， 但建设城市带来的经济好处 ， 需要很多年后才能返还 。按人类正常的发展路径 ， 我们需要先积累很多年 ， 攒够了资金 ， 才能开始建设城市 ， 然后等城市红利释放后 ， 才能进行新一轮的建设 。所以很多国家的城市化迟迟不能启动 ， 或者进展缓慢 ， 就是因为积累不够 ， 需要时间 。而中国的地产制度 ， 让全中国人一起掏钱来建设城市 ， 让我们可以把未来数十年的积累挪到今天来使用 。这让中国的城市化变得异常简单和迅速 ， 而城市化带来的红利 ， 也反哺了中国 。卖地相当于收税 ， 地产公司相当于替政府收税的包税人 ， 但所有参与的人也的的确确受益了 ， 土拍制度在过去的20年里 ， 对中国也确实做出了巨大的贡献 。中国借地产制度实现了城市化 ， 所以房地产已经深深融入了中国的城市经济里 ， 成为了不可分割的一部分 ， 要想彻底剥离房地产 ， 摆脱地产对经济的钳制 ， 这几乎是不可能的 。在中国 ， 房价问题已经不再是一个经济问题了 ， 而是一个社会问题 。而房价越来越高 ， 对政府来说也未必是好事 。很多人眼里 ， 政府卖地能赚大钱 ， 自然是美滋滋 ， 巴不得房价越高越好 。但实际上 ， 过高的房价会导致企业和人才的流失 ， 从而导致税收和房价失去了根基 ， 政府未必美滋滋 ， 甚至可能是泪汪汪 。深圳就是一个例子 ， 因为房价过高 ， 导致华为被迫把大批员工和基地从深圳龙岗迁徙到了东莞 。人才走了 ， 产业链也走了 ， 你觉得深圳政府心里会美滋滋?所以政府要平衡房价和经济的影响 ， 房价中等偏高是最好的 。而在确定房价的时候 ， 政府既不能得罪那些无房的群体 ， 确保他们跳一跳就能买得起房 ， 也不能得罪那些有房的群体 。涨了得罪一头 ， 跌了得罪另一头 。目前中国的房价怎么看都是中等偏高了 ， 为确保社会稳定 ， 冻市就成为了唯一的选择 。而不管疫情对经济有多大冲击 ， 政府都是有能力给房价托底的 ， 阻止房价上涨那更是轻而易举 。这次疫情面前 ， 有人认为是买房的时机到了 ， 有人认为该把房产给套现了 。这都是瞎折腾 。 这几年的房产 ， 注定只能以居住为目的 ， 以盈利为目的的买卖都必然是亏损 。你对这个世界有多大认知 ， 决定了你能赚多少钱 。而这个世界上最需要认知的地方 ， 就是楼市 ， 因为这里动辄就是几百万几千万的盈利和亏损 。哪怕是利息 ， 都是一个很大的数字 。不明白房价的本质 ， 一味讨论泡沫和涨跌 ， 毫无意义 。


    推荐阅读


    上一篇：对外态度的重大转折？！ “人类公敌”蓬佩奥

    下一篇：美国疫情数据信息显示穷人更易感染