#时代财经#但华侨城转型仍在中途，文旅营收首超房地产
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【#时代财经#但华侨城转型仍在中途，文旅营收首超房地产】4月28日下午 ， 老牌房企华侨城在线上召开了2019年度业绩发布会 。
董事长段先念并未出席 ， 而是由副董事长姚军、董事总裁王晓雯携副总会计师冯文红、投资管理部总监汪文进、旅游管理部总监王刚、董事会秘书关山等人出席 ， 为投资者解答疑惑 。
年报披露 ， 2019年华侨城实现营业收入600亿元 ， 同比增长25%；归属于上市公司股东净利润123亿元 ， 同比增长17% 。 截至2019年末 ， 公司资产总值达到3796亿元 ， 同比增长28% ， 华侨城在年报中满意地写下"各项指标均创下历史新高" 。
这自然是一份好看的年报 ， 资产负债率维持在75%以下；平均融资成本4.56% ， 处于行业低位；流动货币资金374.86亿元 ， 同比去年同期增加100亿元 ， 现金流更为稳健 。
但对于这家老牌房企 ， 市场期待更多 。 2015年,宣布从"旅游+地产"模式扩大业务范围,转向"文化+旅游+城镇化"、"旅游+互联网+金融"发展模式的华侨城 ， 文旅板块营收虽然首次超过地产业务 ， 但不够稳定 。
华侨城仍在转型中途 。
文旅营收首次超过地产
"我从来觉得华侨城不是单纯的地产商 ， 而是一家文化旅游综合开发企业 。 "业绩会上 ， 姚军再次强调 。 以文旅为主业 ， 要做"主题公园领导者、旅游产业领军者"的华侨城 ， 2019年来自文旅业务板块的营收首次超过房地产开发板块 。
年报披露 ， 在主业文化旅游业务方面 ， 2019年华侨城旗下18家景区、24家酒店、1家旅行社以及2家开放式旅游区 ， 累计接待游客5209万人次 ， 同比增长12% 。 成功实现营业收入约302.63亿元 ， 同比增长约58.96% ， 约占营收总额的50.42% ， 同比提升10.89个百分点 。
此前一直占据主导地位的房地产业务板块 ， 营收占比出现显著下降 ， 实现营业收入约291.34亿元 ， 仅占营收总额的48.54% 。 而2019年中报显示 ， 房地产板块业务贡献121.26亿元营业收入 ， 占比高达68%；文旅业务板块贡献营业收入57.24亿元 ， 占比32% 。
文旅板块营收在下半年得到大幅提升 ， 主要是由于年内大部分游客接待发生在下半年 。 中报数据显示 ， 华侨城上半年累计接待游客1782万人次 。 此外 ， 华侨城年内新增北京欢乐谷五期、深圳欢乐谷"西部矿镇"、南昌玛雅乐园和顺德欢乐海岸PLUS等文旅项目 ， 也均集中在下半年暑期左右开业 。
但文旅板块业务在营收大幅增长的同时 ， 成本也出现显著上升 ， 实际上真正能为华侨城带来收益的业务板块仍是房地产开发 。 年报披露 ， 文旅板块在2019年贡献毛利约123亿元 ， 毛利率约40.63% ， 而房地产板块贡献毛利约217亿元 ， 毛利率高达74.6% ， 远远高于文旅板块业务带来的收益 。
新的一年 ， 文旅业务的经营或更加艰难 。 作为直接面向消费者的产业 ， 文旅板块受本次疫情冲击是最为直接且严重的 ， 据华侨城旅游管理部总监王刚透露 ， 新冠肺炎疫情导致公司旅游板块经营效益大幅下滑 ， 一季度的游客接待水平实际只有去年同期的30% 。
即便是如今已临近5月 ， 华侨城旗下景区、酒店等场所开业状况仍然不理想 ， "从上一周数据来看 ， 收费景区也只恢复到去年同期20%左右水平 ， 酒店稍微好一点 ， 但也只有去年同期30%水平 。 "
经营现金流连年为负
需要大量资金投入的文旅业务 ， 必须依靠地产业务的盈利提供支撑 ， 华侨城也深知这一点 。
2019年 ， 华侨城实现现签约面积252万平方米 ， 同比增长22%；实现签约销售金额863亿元 ， 同比增长45% 。
地产业务实现高速增长的同时 ， 华侨城拿地也不手软 。 2019年 ， 华侨城新获取土地项目47个 ， 新增土地面积600余万平方米 ， 新增规划建筑面积1200余万平方米 ， 主要分布在粤港澳大湾区、长三角等热门板块 ， 其中28宗地块为底价获取 。 拿地金额为744.6亿元 ， 权益对价为494亿元 ， 拿地销售额比达到57% 。
截至2019年末 ， 华侨城存货余额1853亿元 ， 占总资产的49% ， 主要分布在深圳及大湾区、南京、宁波、成都、南昌、杭州等热点城市 ， 占比高达85% 。
据王晓雯透露 ， 华侨城为保证年度收益的平衡 ， 持续改善资源储备的结构、产品的结构 ， 大量补充了相对短平快的住宅项目和比重 。
另一方面 ， 华侨城也着力推动房地产开发周期 。 王晓雯表示 ， 华侨城在项目开发建设、速度方面 ， 以及产品的推出、销售等各个环节均对标行业优秀企业 ， 其中潮州纯水岸、肇庆纯水岸、南京丰字河等项目成功实现当年开工、当年销售、当年回款的新突破 。
然而 ， 即便如此 ， 快速推进的战略布局以及持续不断的大额投资项目 ， 仍给华侨城带来了不小的资金压力 ， 华侨城已连续多年经营活动现金净流量为负 。 2017年、2018年、2019年三年华侨城经营活动现金流分别为-77亿元、-100.45亿元、-51.88亿元 。
冯文红解释到 ， 出现这种情况 ， 跟华侨城目前跨越式发展的战略相关 。 与此同时 ， 对于经营现金流问题 ， 公司上下都高度重视 ， 已经在持续地改善这个状态 。
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