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乐居财经■“稳”成为鑫苑最大制胜法宝，归母净利润增长

乐居财经■“稳”成为鑫苑最大制胜法宝，归母净利润增长
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2020年4月27日 ， 鑫苑发布2019年债券年报 。 报告期内 ， 实现营业收入96.91亿元 ， 同比减少10.31%；公司实现净利润6.62亿元 ， 同比增加8.3% ， 实现归属母公司股东的净利润7.45亿元 ， 同比大增77.49% 。 期内营业成本69.44亿元 ， 同比减少5.97% 。
作为鑫苑主要收入来源的房地产开发业务 ， 报告期内实现营业收入92.45亿元 。 近两年及一期房地产业务占鑫苑营业收入的比例均在94%以上 。 2017-2019年 ， 公司房地产开发业务分别实现营业收入89.18亿元、102.58亿元和92.45亿元 ， 分别占当年营业收入的95.29%、94.92%和95.39% 。
综合来看 ， 得益于完善的治理结构和成熟的业务布局 ， 在经历多轮地产行业周期后 ， 鑫苑仍保持了稳健发展 。 根据中房协排名方面 ， 鑫苑自2015-2019年以来稳定在60-70名之间 ， 排名未有大规模跃升或下降 ， 业务发展保持稳健 。 当下对于所有市场主体而言 ， 在外部环境高度不确定背景下 ， “稳”或许是企业最大的制胜法宝 。
资产负债结构持续优化改善
数据显示 ， 截至2019年末 ， 鑫苑资产总计为590.36亿元 ， 同比增加3.51% 。 负债合计496.02亿元 ， 股东权益合计94.34亿元 ， 资产负债率为84.02% ， 同比减少0.46个百分点 。
某券商分析师表示 ， 房地产行业在计算资产负债率时 ， 由于没有扣除预收款 ， 一般会导致房企负债水平被高估 。 扣除前与扣除后差值一般在30%—60% 。 从纯经营性负债来看 ， 很多房企的偿债风险其实很小 ， 未来发展很安全 ， 从资本市场角度看 ， 这些房企由于假性债务很高 ， 一般属于被低估值的公司 。
鑫苑2019年扣除预收账款后的资产负债率为46.92% ， 较2017年末和2018年末的58.23%和53.79%下降明显 ， 公司资产负债结构进一步得到优化 。 据统计 ， 2019上半年房企去预收款后负债率榜单显示 ， TOP50房企的资产负债率均值为49.6% ， 鑫苑2019年的数值低于平均值 。 另根据WIND数据 ， 鑫苑扣除预收后的资产负债率水平位于行业较低水平 ， 并且还优于一些大型房地产开发企业 。
纵向来看 ， 自2012年至2019年 ， 资产负债率方面 ， 鑫苑在扣除预收账款后 ， 鑫苑的资产负债率下降至40%-60%之间 ， 尤其是2017-2019年 ， 公司扣除预收后资产负债率呈逐年下降趋势 ， 公司安全系数越来越高 。
此外 ， 鑫苑刚性负债方面（包括短期借款、一年内到期非流动负债、长期借款和应付债券） ， 2019年末比2018年末处于下降态势 。 有息负债方面 ， 鑫苑保持以长期负债为主 ， 公司货币资金可对短期负债形成有效覆盖 。 长期负债方面 ， 长期借款科目主要为开发贷 ， 均对应明确的开发项目和明确的还款来源 。 2018和2019年 ， 鑫苑短期借款规模下降较快 ， 有息负债结构进一步优化 。
同时 ， 根据惠誉评级于2020年2月20日发布的《新冠病毒疫情下鑫苑的再融资风险仍低》之相关报告 ， “2019年鑫苑总债务已经下降 ， 一年内到期的债务比例有所减少 。
货值储备区位分布良好 ， 去化能力强劲
从存货规模和去化节奏看 ， 鑫苑形成了一套自己的节奏 。 存货方面 ， 截至2019年末鑫苑账面余额367.37亿元 ， 较2018年末的342.99亿元有所提升 ， 2019年去化情况和结转收入有所优化 。 需要指出的是 ， 房地产开发和销售方面 ， 鑫苑的存货规模增速低于预收账款增速 ， 公司对开发节奏进行严格控制 ， 防止因去化速度低于开发速度而引起的流动性压力 。
鑫苑主要的销售城市包括郑州、荥阳、济南、徐州、三亚、西安、天津、长沙、成都、昆山、苏州、青岛、大连、湖州、佛山等地 ， 和公司的货值储备区域对应 ， 多地去化同步 ， 货值储备变现效率较高 。
在货值储备策略方面 ， 鑫苑近年来新增货值储备主要位于郑州、济南、青岛和成都以及北京、上海地区 ， 其中郑州占比最高 。
从数据看 ， 货值储备区位分布的良好以及郑州房地产市场的健康发展 ， 很大程度上对鑫苑销售形成了有利氛围 。 根据世联行发布的《郑州房地产市场2019年回顾与2020年展望》显示 ， 住宅销售价格方面 ， 2019年郑州市八区成交金额1553.16亿元 ， 同比上涨3.46% ， 成交总量1151.10万平方米 ， 销售均价13493.12万元/m2 。 去化方面 ， 2019年郑州八区住宅存量最低为7月份的755万平方米 ， 最高为年末的988万平方米 ， 去化周期最低为6月份、7月份和9月份的7个月 ， 最高为12月份的11个月 ， 平均去化周期8.5个月 。
此外 ， 拿地方面 ， 鑫苑主要以自主开发及运营为主 ， 公司自2012年以来 ， 少数股东权益和长期股权投资规模极低 ， 截至2019年末仅5.60亿元和4.34亿元 ， 公司表外项目很少 ， 通过报表展现的盈利水平和资产负债率相比其他房地产企业更真实 。
综上 ， 一面资产负债结构持续优化改善；另一面去化能力强劲 ， 稳健经营 ， 保持了充裕的流动性 。 由此 ， 鑫苑的稳健也成为其决战市场的制胜法宝 。
【乐居财经■“稳”成为鑫苑最大制胜法宝，归母净利润增长】文章来源:乐居财经


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