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全国单价地王要入市了，拿地10万/平，卖13万/平

全国单价地王终于要迎来入市了 。4月24日 ， 上海中興路一號正式拿下预售许可 ， 首批入市房源平均单价约12.98万元/平方米 。 时代财经获悉 ， 万科中興路一號首次推售228套房源 ， 产品主打100平方米左右小户型房型 ， 50平方米及210平方米户型产品数量均较为有限 。据案场销售透露 ， 认筹金与网传100万元不同 ， 实际应为50万元 。 4月30日启动认筹 ， 并将在5月中上旬正式开盘 。这个名噪一时的地王项目由融信在2016年以总价110.1亿元 ， 楼板价10.03万元/平方米拿下 ， 万科以“操盘手”身份入股 ， 拿下项目49%的股权 。 但后市的不甚乐观让项目始终进展缓慢 ， 入市时间远超预期 。如今13万元/平方米左右的售价让项目或面临难以打平成本的尴尬 。 业内普遍认为 ， 两家开发商基本将会面临亏损的局面 。在全国单价地王出炉的这一年 ， 中央信贷政策宽松 ， 手有余钱的房企们在土地市场上竞相抬价 ， 一年时间内制造超过340宗地王 ， 创下历史记录 。当时的房企也都没有料想到房地产市场风云变幻 ， 新一轮调控接踵而至 ， 对于市场的踏空让这些地王项目普遍面临亏损 ， 上海中兴路项目只是其一 。亏损或成定局对于上海中兴路地王 ， 此前市场曾预估 ， 基本需要卖到18万元/平方米方可实现盈利 。 而近13万元/平方米的销售均价 ， 很大程度上意味着两大开发商基本没有盈利空间 。上海中原地产资深分析师卢文曦在接受时代财经采访时表示 ， 考虑到10.03万元/平方米的楼板价 ， 加上建安成本 ， 目前居住部分的售价最多只能是平进平出 。 长达3年之久的等待 ， 背后财务成本也不是一笔小数目 ， “这样算下来 ， 中興路一號基本卖出一套亏一套” 。对于高价地的入市 ， 房企一般会选择在市场下行时 ， 以“小批量、低单价”入市 ， 然后在市场上行时 ， 通过多次推盘加价来实现整体的盈利 。 但这个模式 ， 如今已经有点行不通了 。 在限购、限价等政策影响下 ， 上海楼市已经趋于平稳 ， 房价很难再出现“大起大落” 。卢文曦指出 ， 中興路一號项目选择在这个时间节点放出部分房源尽快入市 ， 更多可能是出于及时止损的考量 。 资金长期沉没在项目上 ， 不管是对万科 ， 还是融信来说 ， 都是很大的压力 ， 尽早实现回款 ， 不失为一个好的选择 。有业内人士向时代财经指出 ， 按照规划 ， 中興路一號项目还含有地下经营性面积3.5万平方米 ， 以及1.09万平方米的商业 ， 在后期可以靠这部分实现一定的收益 。 不过 ， 截至发稿时 ， 上海万科并未旧中興路一號项目的盈亏情况向时代财经进行答复 。公开资料显示 ， 在入股中兴路项目之前 ， 万科在该地王项目旁边曾以5.48亿元从上置集团手中收购绿洲雅宾利项目60%股权 ， 两个项目仅一路之隔 。 同时将两个项目囊括手中 ， 万科将更有把握提升溢价 ， 拉动雅宾利项目销售 。搜房网数据显示 ， 万科翡翠雅宾利2016年7月的均价达到7.5万元/平方米 。 而在融信8月中旬拍出全国单价地王后 ， 万科翡翠雅宾利均价随后便提升到了9万元/平方米 。 卢文曦认为 ， “东边不亮西边亮 ， 哪怕中興路一號项目本身并不赚钱 ， 万科整体仍获利不少 。 ”而拿地之后便藏身幕后的融信 ， 却只能实打实的把亏损吞入肚中 。地王时代的终结2016年8月17日 ， 上海市挂牌出让静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块 ， 这宗位于上海静安区中兴路的地块距离外滩仅2公里 ， 距离陆家嘴仅3公里 ， 是上海内环内除杨浦之外10年来首次的纯住宅地块出让 。如此优质的地块 ， 吸引万科、保利、华润、恒大等18家房企纷纷下场肉搏 ， 激战400多轮之后才最终被刚刚将总部迁至上海的融信以110.1亿元的总价拿下 ， 溢价率高达139% 。对于2015年规模方才突破百亿的融信来说 ， 难以单靠自身实力承受高昂的地价和投资成本 ， 更何况项目地块还带有80%的中小户型占比以及不低于15%的住宅自持比例 ， 操盘难度极大 。2016年12月3日 ， 万科公告将以地价款约53.95亿元 ， 购得上海中兴路地王项目49%的权益 。 自此 ， 融信退居幕后 ， 后来者万科走向台前 。公开资料显示 ， 地块体量并不大 ， 净用地面积约3.1万平方米 ， 容积率3.5 ， 计容积率建筑面积约11万平方米 。 其中住宅可售部分的建面为7.7万平方米 ， 自持1.41万平方米 ， 商业1.09万平方米 ， 其余将配建物业管理用房、保障房等 。初略估算 ， 上海中兴路地王楼板价将高达10.03万元/平方米 ， 扣除15%的自持和5%的保障房之后 ， 可售楼板价达14.27万元/平方米 。2016年 ， 全国信贷政策宽松 ， 房企融资渠道广、成本低 ， 去库存的楼市政策在各个城市广施红利 ， 房企普遍看好未来两三年房价持续上涨 ， 加之热点城市土地供应受限 ， 供地规模持续走低 ， 一时之间 ， 手握重金的房企纷纷下场抢地 ， 好不热闹 。克而瑞研究数据显示 ， 2016年全国范围内产生了超过340宗单价、总价地王 ， 数量创下历史新高的同时 ， 不断刷新各地的单价、总价地王纪录 。然而 ， 当时在火热的拍卖场上 ， 应该无人能料想得到 ， 紧接着上海房地产市场便执行了限购、限价等多重严厉的调控 ， 高价地遭遇市场“寒冬” 。在拿下地块之后的很长一段时间内 ， 始终期待限价政策放开的万科和融信都没有任何动作 ， 这片楼面价已经高过大部分项目售价的豪华地块 ， 在很长一段时间内甚至沦为共享单车的坟场 。 沉寂多年 ， 如今不得不选择入市销售 ， 也面临着亏损的尴尬处境 。事实上 ， 差不多时期拍下的地王也都面料着相似的处境 。 2016年底 ， 中央经济工作会议首次提出房住不炒 ， 拉开新一轮调控序幕 ， 各地纷纷出台各种限购、限贷、限价政策 ， 提高首付比例 ， 提高房贷利率 。 严格限价调控政策之下 ， 这些成功拉动区域房价的地王却都身陷危机之中 。泰禾以近8万元/平方米楼板价拿下的深圳尖岗山地块 ， 如今仍未有入市的消息；建发以楼板价5.4万元/平方米拿下的上海宝山顾村地块 ， 2019年入市时售价仅仅高出楼板价6000元；金茂电建联合体拿下的深圳龙华民治地块 ， 2019年底艰难入市 。“地王不是那么好当的” ， 卢文曦感慨到 ， 以前房企经常采用以时间换空间的操作 ， 现在已经行不通了 。 房地产市场早已走进下半场 ， 曾经风光无限的地王 ， 现在已经变成房企手中的“烫手山芋” 。


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