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「武汉城市圈」环核、环城、环产业 未来武汉资产配置的三大风口

那么在都市圈政策倾斜下，哪些城市最能“近水楼台先得月”？就目前来看，武汉的跨区域交通发展方向，如武黄城际、武冈城际、武咸城际现阶段都集中在东部区域，而产业经济增长极——光谷，也正好位于东部，历经30年飞跃发展，光谷从地图上被遗忘的两厘米”，到引领武汉乃至华中创新驱动的“天下谷”，GDP创造值一直占据武汉经济总量半壁江山。来源： 凤凰网房产武汉站
「武汉城市圈」环核、环城、环产业 未来武汉资产配置的三大风口
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吴洋 易居企业集团 武汉克而瑞总经理罗振宇在前年年终讲有一个“动车组脑洞”，他形容中国的经济已经由“火车跑得快、全靠车头带”的“绿皮车时代”进入了“多动力驱动”的“动车组时代”。从动力的角度来解释，就是现在的两种火车，一种是过去的绿皮车，只有一个动力装置在火车头，但是随着后面拉动车厢的增多，整个火车跑起来会越来越慢越来越吃力；但是现在的高铁动车是越跑越快的，因为它每一节车厢都有动力装置。除了国家经济，用来形容“武汉城市圈”的生成逻辑也是十分妥帖，即我们熟称的“1 8城市圈”，武汉是“火车头”，“车厢”有黄冈、孝感、黄石、鄂州、咸宁、仙桃、天门、潜江，是以武汉市为中心，由武汉市和周边约100 km半径范围内九市构成的区域经济联合体。 从2008年到2018年，历经10年的”武汉城市圈”到底发展如何？ 在经济格局上武汉集聚态势愈加显著。武汉的GDP占湖北省的GDP总量不断提升，”武汉城市圈”外围城市的GDP占湖北省的GDP总量却呈现倒“U”形下降特征，表明武汉并未充分发挥对外围经济的带动作用。产业带动作用弱。”武汉城市圈”周边城市产业低水平同质化竞争明显，以纺织服装制鞋业为例，2003-2016 年武汉企业数量占”武汉城市圈”企业数量比例由 35％升至 43％，而上海同一时期比例由21％降至15％。各类企业仍以武汉为核心集聚，难以向外围地区疏解和转移。外围地区人口外流严重。在”武汉城市圈”内部城市中，武汉人口快速增长，但外围城市人口基本呈现外流特征。2014年武汉人口净流入207万，武汉外围地区人口净流出319万，其中仙桃、黄冈和天门等净流出人口占常住人口比重超过10％。中心城市的“虹吸效应”在这里清晰的显现出来，武汉“一极独大”的发展态势愈加明显。总之，“武汉城市圈”发展态势与规划设想存在巨大差距，因为一下子跨度太大，区域间发展的不均衡、经济地理中间的断裂地带难以填平。通俗点说这8个城市本身都是一节一节的动车，除非每一个车厢都自带动力，它们跟武汉之间才不会是“虹吸效应”，不是「灯下黑」，然而，这还有很长的路要走。2017年，顺应国家“长江经济带”战略，武汉大力规划长江新城、优化长江主轴。与此同时，国务院印发《全国国土规划纲要（2016-2030年）》提出“武汉都市圈”概念，让武汉区域协同发展看到了新的机遇。都市圈是什么？如果把“武汉城市圈”比作一个鸡蛋，那么“武汉都市圈”就如同鸡蛋的蛋黄，都市圈的范围与城市群比会更小，是以武汉为圆心约100公里范围、一小时交通骨架串联的大中小城市：孝感、仙桃、咸宁、黄冈、鄂州和黄石等临近地级市，以及距离较近的汉川、团风、云梦、嘉鱼和大冶等县级市组成。 “城市圈”与“都市圈”，看似一字之差，但这反映了武汉经济发展的底层逻辑正在出现转变。也就是从跨区域联合发展战略，升级到更聚焦强化武汉“主中心”辐射带动的协作经济。至此，大武汉全域经济发展的核心骨架开始清晰，即南北向以“长江经济带”为驱动的“长江主轴”，与东西向的城市发展中轴带形成“十字交叉”，共同撑起，外围以“四大产业”为蓝图框架更清晰：“大光谷”—光电、软件、集成电路、生物为主导，带动咸宁、黄石、黄冈；“大车都”—以汽车零部件、装备制造为主导，辐射天门、仙桃、潜江；“大临港”—港口物流、钢材深加工等，托举新洲、阳逻；“大临空”—以现代制造、临空港物流为主导，牵引孝感同城化。内有十字中轴，外有四大产业，从中心城区全面走向一小时交通区域的同城化、一体化，由此创造经济发展的新动能。 高速发展的同时，企业密集入驻，人口汹涌流入，光谷传统核心区关山—鲁巷板块发展空间渐近饱和，扩容与外溢发展成为经济更上一层楼的“必选题”。当下能优先承接东部发展辐射和外溢的则是在一小时同城圈内接驳光谷的区域，即新洲、阳逻、黄冈、咸宁，其次是已有临空产业、城际铁路双重与武汉建立强关联的孝感（孝南）。经济和产业是“肉”，必须依附在“骨架”上。在一体化的都市圈概念下，城际铁路、市域铁路、有轨电车、城市轨道交通，全域轨道交通骨架将全面伸展，与“都市圈”成员区域建立强关联，进一步助推产城融合发展。但这也意味着：交通在未来都不再成为影响置业选择的核心因素。所以，我们判断“城心居住、环产业居住、环城居住”会是未来武汉居住的三种主流模式。环产业居住：是指以四大产业（大临空、大临港、大光谷、大车都）聚集区为极核的产业人口居住。产城融合趋势下，特别是以二产制造业为主的“四大”产业区内，导入的产业人口将伴随着产业能级提升与产业链形成，而出现格局的变动与置业层次的复合化。环城居住：简而言之是在武汉城市周边居住，不仅仅是远城区居住，还包括周边城市的居住，类似当下的昆山之于上海，固安之于北京，未来置业嘉鱼、赤壁也是武汉购房者的选择。城心居住：是在城市中心成熟区居住。三者之中，环产业、环城居住将是武汉未来主流的居住选择。一方面，武汉 “工业倍增计划”让战略性科技新兴产业逐渐取代传统重工，大量在城市外围布局，助推远郊基建、人口的大量导入，居住需求倍增；一方面，在产业结构上，武汉正迎来产业结构的“退二进三”（二即第二产业、三即第三产业），未来第二产业将有的放矢在远郊和环城聚集，实现产业效应最大化。但并非所有的远郊都能成为环产业、环城的有价值居住区。比如在武汉行政区内的区域，交通区位上要有与中心城区半小时、最多不能超过一小时的快速交通网络；较大的土地空间，较高的土地价格上升空间；一定规模的人口和基本消费能力；可以满足城市发展的基础生活和商业配套；生态环境优良；营商环境透明等等，典型如新洲、阳逻。这些条件之所以会成为产业落户的选址条件，本质上说，是因为上述选项构成了可以为中心城市提供产业腾笼换鸟、人口疏解或者培育新经济发展动力，拉长产业链等功能服务的基础条件。只有与中心城市形成功能联系，对中心城市真正“有用”，才会享受到中心城市发展的红利，成为环产业居住的高地。另外就是行政区划外的卫星城市，如孝感的临空产业新城、嘉鱼生态新城等与武汉中心城市一体化程度高，也是很好的置业选择。这些区划外卫星城很重要的一点在于与中心城市产业结构的互补性，中心城市支柱产业的规上企业可以很便利的找到供应商，科研机构的应用技术成果很容易找到愿意应用买单的企业，诸如此类，即使不在同一区划内，基于中心城市发展的需要和市场选择，这些城市的发展潜力依然很大，会持续吸纳足够的人口导入，形成环城居住效应。总而言之，伴随都市圈一体化发展，内部必将会出现价值调整，中心主城区房价虽然仍会继续上涨，而涨幅将不如有显著人口增量的新区、近郊区。此前城市圈内落差明显的房价，会逐步呈现梯级分布的趋势，差距会缩小。不谋全局者，不足谋一域，未来人口将加速涌入武汉都市圈，人们可以在都市圈内自由选择，人口和经济要素流动的背后即是财富的流动与洗牌，房地产投资正迎来新一轮的历史性机遇，而机遇属于读懂并把握大趋势的人。


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