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住房■改变以房产为家庭主要资产配置需要打造良好的资本市场

张朝
近期 ， 央行调查统计司课题组在《中国金融》杂志上发布了国内关于城镇居民资产负债情况的调查 ， 这份调查以全国30个省（自治区、直辖市）3万余户城镇居民家庭调研为基础 ， 可以说是国内关于城镇居民资产负债情况最为完整、翔实的调查之一 。 其研究中最为引人注意的是：城镇居民家庭户均总资产317.9万元 ， 资产分布分化明显；居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1% ， 住房拥有率达到96.0% ， 金融资产占比仅为20.4% 。
这其实直接说明了我国住房总体数量已不紧缺 ， 房价高企的主要原因在于区域间的不平衡和居民以住房为主要资产配置品种 。
居民家庭资产这样配置表面上看没什么问题 ， 从1998年住房商品房改革以来 ， 全国商品房价格一直处于稳定上升态势 ， 特别是2003年以来 ， 一线城市房价普遍上涨超10倍 ， 二三线城市普遍上涨超5倍 ， 只要不是在2017年高点购房 ， 投资住房已成为家庭投资稳赚不赔的买卖 。 但从整体宏观经济发展角度看 ， 居民将家庭资产全部配置在钢筋水泥上却是有较大问题的 ， 由于人口结构的变化 ， 我国流动人口总数在2014年见顶 ， 且老龄人口比例逐步增加 ， 总体对住房的需求未来是呈下降趋势的 ， 但近三年每年商品房销售额仍处于高位 ， 很多房屋客观上虽然已出售 ， 但事实上却是处于空置状态 ， 造成我国住房拥有率较大 ， 属于社会资源的浪费 。 更为严重的是 ， 这样扭曲的居民家庭资产配置导致包括土地、信贷、人才等全社会的资源过于在房地产领域集中 ， 不仅造成了房地产行业迟迟难以出清和尾大不掉的风险 ， 更造成了对其他行业事实上的挤出现象 ， 财富向房地产行业的集中没有与整体经济的高质量发展相匹配 。
反观发达国家 ， 住房虽是家庭资产中的重要部分 ， 但其占家庭资产的比重却大幅低于我国 ， 其家庭资产配置相对更加偏向于金融资产 ， 这也是发达国家宏观政策更加关注金融市场的重要原因 。 2018年美国家庭总资产中住房仅占24.3% ， 股票和投资基金占32.2% ， 保险与养老金占23.8% ， 整体金融资产占73.8%；日本2017年家庭总资产中住房占36.1% ， 股票和投资基金占11.1% ， 保险与养老金占17.5% ， 整体金融资产占61.7% 。
发达国家家庭将资产更多地配置于金融资产的好处在于 ， 不仅可避免房地产市场脱离实体经济过快发展、出现泡沫经济 ， 更可为其工业企业、科技型企业等直接融资提供便利 ， 将企业发展、金融发展与家庭资产增值进行有效利益捆绑 ， 形成合力共同促进经济增长 。 当然 ， 发达国家家庭资产均衡配置也非一蹴而就 ， 比如上世纪70年代美国和90年代日本曾经也不同程度地出现过住房配置较高的问题 ， 之后住房配置比例才开始逐渐下降 。 观察其过程 ， 美国主要是由于其资本市场走出了大牛市 ， 巨大的财富效应吸引了居民加大在资本市场的资产配置水平 。 资本市场在快速发展的同时也十分重视基础制度的改革 ， 及时扎紧制度的笼子 ， 比如2001年安然公司造假直接推动了美国资本市场上有名的《萨班斯法案》出台；日本则是由于上世纪90年代房地产泡沫的破灭导致居民财富短时间内大幅缩水 ， 随后日本居民普遍减少了住房在其家庭资产中的配置 ， 转而增加金融资产配置 。
根据发达国家的经验 ， 我国当前家庭资产配置中住房所占比例已基本处于顶峰状态 ， 未来通过合理的宏观政策和制度设计逐步降低这一比例、引导家庭资产合理分流是大势所趋 ， 但不得不说这一过程会面临诸多困难 。
这其中最为重要的是稳定住房价格 ， 虽然我国当前住房总体已不再短缺 ， 但很多人购房的主要目的是单纯的投资而非居住 ， 因而坚持“房住不炒”十分必要 。 只有打破了居民过去十余年对住房投资所形成的固定信仰 ， 逐步让住房成为一个平庸的投资品才能逐步引导居民减少这方面投资 ， 当前一二线城市商品房租金回报率已普遍低于2% 。 此外 ， 对居民非用于自住的住房增加持有成本必不可少 ， 如此不仅能解决地方财政吃紧的问题 ， 更能扭转住房投资的风向标 。 2017年至今 ， 我国房地产调控政策始终保持定力 ， 即使在疫情期间也未有大规模调控放松已说明国家扭转这一趋势的决心 。


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