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项目■成都“商改住”调查( 二 )


关于公寓项目产权期满后怎么办 ， 所有销售人员的回答基本一致 。 “到期的话它就会没有条件自动续期 ， 要交一部分土地出让金 ， 最便宜的一平方米15.6元 ， 最贵的总价不超过1万块钱 。 你可以在《物权法》上面查到 ， 第149条 。 ”玖棠府销售人员介绍 。
商业、办公类项目的二手房交易税费比率显著高于住宅项目 ， 关于这条交易“劣势” ， 销售人员同样给出了“解决方案”：“这个可以避开的 ， 比如说以后你卖100万元 ， 对房管局的合同你就写总价60万元 ， 然后对你下个客户的合同 ， 你就写100万元 ， 他们做二手房的很清楚 ， 有时候你只需要交10万元部分的增值税 ， 那么就是1万多块钱 。 ”
中介人员利用普通购房者对“公寓”政策的一知半解 ， 也在想方设法来留住客户 。 房产中介人员丁里（化名）向采访人员叮嘱：“公寓的税费多 ， 买房的时候我带着你 ， 能帮你把需要开的票都开到 ， 可以帮你以后出手的时候省税 。 ”当采访人员问及具体是哪些税费时 ， 丁里没有做进一步解释 。 丁里进一步表示 ， 商业类项目如果遇到拆迁 ， 能够获得“三倍面积”的赔偿 。
关于项目产权问题 ， 北京金诉律师事务所主任王玉臣律师解释 ， 产权届满后如何处理还没有明确的立法 ， 但是从法理上来讲 ， 应该会自动顺延 。 但销售人员的上述说法没有法律依据 ， 并不准确 。
采访人员查询到《物权法》第一百四十九条 ， 其中规定：“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期 ， 依照法律规定办理 。 ”王玉臣律师解释 ， 按照这个规定来说 ， 应该是按照法律规定办理 ， 但是实际上相关规定现在还没有出台 。
关于上述“避税”方式 ， 王玉臣表示 ， 这是现实中比较常见的阴阳合同 ， 规避税费 ， 实际上是一种违法行为 ， 属于偷税行为 ， 一旦被查处 ， 可能受到税务机关的税务处罚 。 而且 ， 虽然这次可能避税了 ， 但是买家的登记价格低了 。 “将来买家再卖的时候 ， 税费更高 ， 就像击鼓传花一样 。 ”
商业产品遇到拆迁是否会得到“三倍赔偿”？王玉臣否认了这条“潜规则” 。 他表示 ， 如果是商业性质 ， 拆迁的时候价格可能会比住宅高 ， 但“三倍土地”的说法是没有法律依据的 。
“擦边球”不断
其实 ， 早在2017年 ， 成都市就曾出台《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通告》 ， 其中明确规定“商业、办公类建设项目应当严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用 ， 严禁擅自改变为居住用途” 。
其中对宣传行为作出了特别规定：“对商业、办公类建设项目 ， 开发企业和中介机构不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住 。 ”
《中国经营报》采访人员就商业、办公类项目宣传居住功能问题致电成都市住建局 ， 对方回应称 ， 商业、办公类项目肯定不能被引导用来住人的 ， 如果开发商在销售过程中宣传房子可用来居住 ， 就有可能涉及到广告的虚假宣传 ， 或者说是有不良引导 。
“之前曾有中介偷偷摸摸地做类似的事情 ， 相当于‘打擦边球’ ， 如果我们发现的话会及时处理 。 ”但对于售楼处 ， 该工作人员表示 ， 违规难度比较大 ， 因为“现场放的东西不可能今天放明天不放 ， 很容易被查” 。
为什么规定会将商业、办公类项目与住宅的居住功能“区别对待”？西南财经大学经济学院教授刘璐告诉采访人员 ， 除各自属性规定的原因外 ， 商办项目的用途涉及到城市规划、土地利用、人口和就业分布、配套建设等多种因素 ， 与居住用途的物业是完全不同的 。 如果变更用途 ， 往往涉及到整个城市规划和城市功能布局的变化 。 居住涉及到学校、商超、医院等配套 ， 商业不需要这些 。
她表示 ， 一些商办产品本身用作酒店用途 ， 这和长租公寓等有一定重叠 ， 但和纯粹的居住物业肯定还是不一样的 。 “购房者还是要清晰认识自己的购房用途 ， 以及对配套等的需求 。 “刘璐表示 。


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