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『时代财经』滨江的千亿成色：权益占比过低遭质疑

作者：时代财经童洁
『时代财经』滨江的千亿成色：权益占比过低遭质疑
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图片来源：视觉中国
虽然迟到了一年 ， 但当千亿真正到来的时候 ， 滨江集团董事长戚金兴还是十分激动 。
外界早在去年12月就知晓了这个消息 ， 彼时滨江集团举办的一场媒体沟通会上 ， 戚金兴就迫不及待向外界提前宣布了滨江集团销售额突破千亿 。
而滨江集团内部也一早为庆祝千亿时刻而开始了狂欢 。 去年12月24日 ， 滨江集团为所有员工送上了千亿“大礼包” ， 不仅包含了19天的超长假期 ， 还有羡煞旁人的旅游福利 ， 只要在春节假期来一场“家庭旅游” ， 就可获得相对应职级的旅游津贴 ， 少则2万元 ， 多则超过5万元 。
事实上 ， 滨江集团去年的成绩比戚金兴预期中的还要更好一些 。 原本他预计2019年的销售额会在1080亿元左右 ， 但滨江集团年报显示 ， 去年滨江集团完成了1120.6亿元的销售额 ， 同比增长32% 。
不过 ， 站上千亿台阶后 ， 戚金兴对规模和排名似乎不再那么看重 。 他在谈及对滨江集团未来的前景展望时表示 ， 未来滨江集团在规模上会保持千亿以上 ， 行业排名维持在30名左右 。 而去年 ， 克而瑞房企销售榜单中 ， 滨江集团的排名已经升到了第31位 。
权益占比过低屡遭质疑
2015年开始 ， 滨江集团就步入了规模的快车道 。 其历年年报显示 ， 2015年至2018年 ， 滨江集团的销售额分别是233亿元、366.8亿元、615亿元和850亿元 ， 而且如果途中没有杭州楼市的变天 ， 按照戚金兴原本的计划 ， 滨江集团在2018年就能完成千亿目标 。
冲规模的这一段路 ， 滨江集团的思路和其他“同路人”没有太大的差异 。 除了加快周转速度之外 ， 还有暂时性的牺牲权益 ， 开放合作的大门 。 过去几年 ， 滨江集团年报中列出的项目明细中可以看到 ， 权益比例为100%的项目占比极小 ， 大多数的占比为50%或30% 。
就拿去年的成绩来说 ， 流量销售额超过千亿的滨江集团 ， 克而瑞榜单上披露的权益销售数据却只有422.8亿元 ， 占比不足38% 。 反观与其同量级的蓝光、荣盛和佳兆业 ， 去年荣盛的权益销售占比达到了约97% ， 蓝光及佳兆业的权益销售占比亦有约71%和约76% 。
而低权益的现象已经维持了数年 ， 2015年时 ， 其权益占比还有近69% ， 而后逐年下降 ， 2016-2018年 ， 该数字分别是约58%、约50%和约47% 。 由此可见 ， 其权益销售额的增速并未与流量销售额的增速形成正比 。
更令投资者感到担忧的是 ， 过低的权益占比令滨江集团陷入了利益偏向少数股东的局面 ， 还直接影响到其股价表现 。
雪球数据显示 ， 2015年滨江集团的股价经历了一轮快速的拉升 ， 一度爬升至其上市以来的最高点11.88元/股 。 但2018年 ， 滨江集团的股价暴跌 ， 股价一度腰斩 。 到今年4月30日收盘时 ， 其股价为4.39元/股 。
其实投资者的质疑不是没有依据 。 若逐年来看滨江集团的归母净利润表现 ， 只有2018年的归母净利润下滑了28.89% ， 2015-2017年以及去年 ， 这项数据收入均处于增长状态 。 但需要注意的是 ， 去年滨江集团的归母净利润为16.3亿元 ， 即使同比2018年增长34% ， 实际却低于2017年的水平 。
网上业绩说明会上 ， 戚金兴针对权益占比低的问题作出回应 ， “很多信息都说滨江权益占比不高 ， 但实际在合作过程中 ， 95%的项目都由滨江承担开发建设 ， 项目服务管理收入就达到8亿多 ， 为滨江利润做出巨大贡献 。 随着公司发展 ， 权益比例会逐步提高 ， 2019年 ， 公司拿地权益占比也已提高到52.8% 。 ”
他还表示 ， 股价受多种因素影响 ， 价格波动也比较大 ， 房地产股票普遍被低估 ， 滨江集团会通过保持品牌、做好服务、扩大规模、增加利润的方式来换取资本市场的认可 。
后千亿时代
跨过千亿 ， 滨江集团如释重负 ， 就连在疫情行情中的表现 ， 都要比别人“任性” 。 不久之前 ， 滨江集团人力资源部向全员发出薪酬体系调整 ， 从六月开始 ， 滨江集团整个房产系统全员加薪 ， 超过三分之一的员工实现了职级和职务的晋升 。
要知道 ， 今年新冠疫情爆发以后 ， 几乎各家房企都如履薄冰 ， 行业中不时传出裁员和降薪的消息 。 当然 ， 滨江集团的“不同寻常”与戚金兴的战略思路有关 ， 不像大多数千亿房企的野心勃勃 ， 滨江集团希望维持在现有的排名即可 。
但是 ， 就算对排名没有更大的野心 ， 但在土地市场 ， 滨江集团的凶猛程度丝毫不亚于那些冲刺中的房企 。 尤其是在其大本营杭州 ， 滨江集团仿佛做好了“死磕”的准备 。
就在发布年报的当天 ， 滨江集团以最高限价56.42亿元的价格夺得杭州钱江新城一宗土地 ， 而仅在4月 ， 滨江集团在杭州土地市场投入的资金就高达78.86亿元 。
不过 ， 戚金兴也坦言 ， 今年滨江集团拿地金额与去年持平 ， 有机会的话 ， 外地比例随着企业规模的扩大 ， 占比亦会相应扩大 。 根据公司策略 ， 在未来两到三年 ， 将积极拓展广东、江苏等市场 。
去年 ， 滨江集团新增土地面积126.52万平方米 ， 新增土储计容建筑面积295.39万平方米 ， 土地款总额503.71亿元 ， 平均楼面价为1.71万元/平方米 。 截止去年年底 ， 滨江集团土地储备可售货值约2500亿元 ， 其中杭州内占57.3% ， 浙江省内其他城市约占25.8% 。


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