【财经密报】美国60年房地产牛市如何终结并引发金融危机( 三 )
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抵押贷款存量突破10万亿美元 。 2005年 ， 居民住房抵押贷款余额达到10.1万亿 ， 较1999年翻倍 ， 年均复合增速高达12% ， 较1946-1999年高2个百分点 。
（3）弱监管
金融自由化浪潮兴起 ， 监管松弛 ， 创新不断 ， 资本市场流动性过度流入房地产 。 1994年《州际银行和分支机构效率法》颁布 ， 取消了在各州开设银行分行的许多限制 ， 并允许银行机构在全国统一的标准下收购任何其他州的银行 ， 使银行走向全国化经营 。 1999年《金融服务现代化法》颁布 ， 废除《1933年银行法》（即《格拉斯-斯蒂格尔法》） ， 取消分业经营限制 ， 允许商业银行、投资银行、证券公司、保险公司进行整合 ， 并且没有授权任何金融监管机构对投资银行控股公司进行监管 。 在一系列金融自由化政策的支持下 ， 美国金融机构的形态、业务、产品显著复杂多样化 。 以商业银行、投资银行、证券公司、保险公司、基金公司等为主的多元化金融机构跨州跨境经营、逐渐发展至“大而不能倒”又“大而不能管” ， 混业经营但分业监管；对冲基金、私募股权基金等影子银行体系愈渐庞大但游离于监管之外；金融创新层出不穷 ， 衍生品爆发式增长 ， 但结构复杂难以监管 ， 甚至连发行机构、评级机构、投资机构都未能准确测算风险 。 在房价只涨不跌的一致预期下 ， 金融体系疯狂投资抵押贷款相关证券及其衍生品 ， 2006年抵押贷款相关证券的规模达8.4万亿美元、占抵押贷款余额的比重达到80% ， CDO/CDS/CDOs不断被创新 ， 2007年CDO的发行规模约5000亿美元 ， 导致资本市场流动性过度流入住房市场 。
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3、牛市的终结：加息刺破泡沫 ， 次贷危机爆发 ， 引发全球经济金融危机
次贷家庭的首付比例、收入水平、信用等级均较低 ， 风险较高 。 针对次级贷款购房者 ， 抵押贷款机构设计了多样化的贷款产品 ， 包括两步贷款、买下利率贷款、只付利息贷款、气球贷款等 ， 多数次贷为浮动利率贷款 。 在贷款发放后的初期 ， 利率低、月供低 ， 居民偿付压力很小 ， 但特定的优惠阶段结束之后 ， 利率和月供都会显著提高 。 次贷危机前夕 ， 居民的住房负担创历史高位水平 ， 2006年有抵押贷款的自住户中 ， 住房负担水平超过30%的住房户比例达到了37% ， 较1989年提高了13个百分点 ， 居民偿债的现金流压力和违约风险显著提升 。
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次贷规模激增 ， 金融风险集聚 。 2004-2006年连续三年 ， 新发放贷款中次级贷款约6000亿美元、比重超20% ， 明显高于2002年以前不足2000亿、10%左右的水平 。 次级贷款经过资产证券化 ， 风险传导至资本市场 ， 2006年抵押贷款相关证券存量达到8.4万亿美元 ， 非机构住房类MBS（即RMBS）发行和存量分别达1.3万亿和2.6万亿美元 ， 其中非优级或次级贷款的比重分别高达73%和66% 。
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加息刺破泡沫 ， 房地产风险传导至金融市场 ， 最终升级为严重经济危机 。 2004-2006年美联储连续加息17次 ， 将联邦基金利率目标提高425个基点至5.25% ， 直接导致以浮动利率为主的次贷家庭月供大增、偿付困难 ， 加上住房市场逐渐冷却不支持净值贷款 ， 次贷家庭大面积违约甚至止赎、或是抛售住房以偿还贷款 ， 造成房价大幅下跌 ， 房地产牛市终结 。
房地产危机导致抵押贷款相关证券大幅贬值 ， 触发全球金融和经济危机 。 居民违约率上升 ， 导致资本市场上抵押贷款相关证券及场外衍生品的净值显著缩水 ， 大批参与投资的金融机构 ， 特别是系统重要性金融机构面临严重亏损 ， 甚至有破产风险 。 避险情绪急剧升温 ， 美国流动性市场枯竭、金融市场暴跌 ， 波及包括银行在内几乎所有的金融机构 ， 更进一步冲击房地产市场 。 危机传导到全球金融市场和金融机构 ， 全球实体经济的正常融资需求也受到严重冲击 ， 最终升级为全球经济危机 。
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