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开发商人防车位归谁？成都一小区业主赢了开发商 一审胜诉


北京联盟_本文原题：人防车位归谁？成都一小区业主赢了开发商 一审胜诉
北京联盟_本文原题：小区人防车位到底归谁？成都又一小区业主赢了开发商 ， 一审胜诉
5月1日 ， 成都金牛区西体奥林花园小区业委会收到来自法院的一审判决书：经审理查明 ， 诉争人防车位（车库）并非原告（开发商成都万华投资集团有限公司）专有 ， 其系全体业主共有 。 至此 ， 该小区人防车位归属权问题纷争暂告一段落 。 而原告方代理律师表示 ， 肯定会上诉 。
开发商人防车位归谁？成都一小区业主赢了开发商 一审胜诉
本文插图

小区业委会副主任杜雨拿着一审判决书
物业公司撤场
引发小区人防车位纷争
如果不是因为物业公司撤场引发的这起官司 ， 可能西体奥林花园小区业主也不会知道 ， 小区的人防车位系全体业主共有 。
据了解 ， 西体奥林花园小区是2002年建成的 ， 小区较小 ， 只有一栋住宅 ， 住着177户业主 ， 该栋住宅楼下就是小区的停车场 ， 有118个车位 。
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西体奥林花园小区
据小区业委会副主任杜雨介绍 ， 2018年10月23日 ， 小区前物业公司——成都同乐物业管理有限公司（业委会称其隶属于开发商成都万华投资集团有限公司）在小区内张贴公告 ， 告知全体业主将于3个月后（2019年1月23日）撤场 。
杜雨说 ， 物业公司撤场来得很突然 ， 为此小区还紧急成立了业委会；物业走后 ， 业委会发现小区的电梯、消防设备等都存在安全隐患 ， 而此时开发商又派人到小区收取停车费 。 对于维修费用由谁出的问题 ， 业委会与开发商产生分歧 。
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小区的人防车位
业委会和业主们均认为 ， 小区每月近3万元的车位租金就可用作维修费 ， 而开发商表示反对 ， “说小区人防车位是属于开发商的 ， 他们手里还有产权证明 ， 因此车位租金不能拿来维修……但他们始终未拿出有效的权属证明” 。
据全程参与纷争的小区居民孙婆婆介绍 ， 后来开发商曾作出一定让步 ， “表示可以拿出20~50万进行维修 ， 但必须和他们签订协议 ， 承认人防车位归属于开发商” 。 这样的协议他们肯定不能签 ， 双方就此事再次发生冲突 ， 最后无法协商闹上了法庭 。
争议焦点：
人防车位归谁所有？
2020年3月底 ， 小区业委会和小区现任物管公司作为被告收到了法院传票 。 原告成都万华投资集团有限公司提出让被告立即停止擅自占有地下车库 ， 并返回擅自占有期间收取的车位租金以及相关费用（暂定30万元）的诉讼请求 。 4月15日 ， 该案一审开庭；5月1日 ， 业委会收到一审判决书 。 判决中 ， 金牛区人民法院驳回了原告成都万华投资集团有限公司的诉讼请求 ， “诉争人防车位（车库）并非原告专有 ， 系全体业主共有” 。
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小区的人防车位
据了解 ， 法庭上 ， 双方均提交了证据 。 原告（开发商）提交了他们于2002年11月13日取得的《房屋所有权证》 ， 上面载明了房屋的状况 ， 包括住宅以及位于负一层、负二层的地下车库 ， 其中住宅已全部卖给业主并办理分户 。 而在该《房屋所有权证》中 ， 项目4173.17平方米的地下车库登记在西体奥林花园项目开发商名下 。 对于未出售的地下车库 ， 开发商认为 ， 该地下车库属于人防工程 ， 根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《中华人民共和国人民防空法》等相关法律的规定 ， “人民防空工程平时由投资者使用管理 ， 收益归投资者所有” 。 由于该地下车库属于开发商所有的专有部分 ， 所以使用收益也应属于开发商所有 。 同时 ， 人防工程未计入业主公摊面积 ， 故不是业主的共有部分 ， 且案涉车库的建造成本也是单独核算 。
对此 ， 小区业委会一方表示 ， 开发商于2002年所取得的《房屋所有权证》为初始登记 ， 该证为俗称的“大证” ， 属于阶段性权属证书 ， 已经依法无效 ， 且业委会有新的权属证明文件可以推翻 。 同时 ， 案涉车库（人防车位）不属于预售许可范围 ， 所以并非该公司的专有部分 。 且当年开发商通过预售 ， 取得了案涉项目包括人防车位在内的整个项目的收益 ， 收益回报率高达300% ， 所以原告无权再对项目不可预售的其他任何部分享有重复的二次收益 。
关于开发商提出的“人防工程未计入业主公摊面积 ， 故不是业主共有部分”的理由 ， 业委会代理人唐震东律师认为 ， 共有面积本来就分为“应列入公摊的共有面积”和“不应列入公摊的共有面积”两种 ， “共有部分并不都应当公摊 ， 计入公摊的当然是共有部分 ， 但是 ， 凡是不能办得专有权属证书的部分 ， 也都是共有部分 ， 法律并没有规定只有计入公摊的才是共有部分 ， 没有进入公摊的就不是共有部分 ， 共有部分均必须公摊” 。 该律师还指出 ， 人防地下室法定不允许公摊 。


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