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reits公募REITs试点正式起步 ABS迎来历史性时刻

郭璐庆
[ 扣除向战略投资者配售部分后 ， 基础设施基金份额网下发售比例不得低于本次公开发售数量的80% 。]
“一个历史性的时刻 。 ”北京某公募资产证券化负责人感慨道 。
近日 ， 证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称《通知》） ， 标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步 。
与此同时 ， 证监会起草了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿 ， 下称《指引》） 。 主要对产品定义、参与主体资质与职责、产品注册、基金份额发售、投资运作、项目管理、信息披露、监督管理等进行规范 。
在现行法律法规框架下 ， 公募基金尚不能直接投资于不动产项目公司股权 ， 试点方案选择“公募基金+ABS（资产支持证券）”的模式 ， 是考虑规则制定成本及可操作性之后的结果 。
“日前发布REITs试点工作的意义在于它将改变居民资金流向基建的方式 。 老的方式是居民资金通过购房、土地财政来支撑基建 ， 但随着我国城市化速度的放缓、居民杠杆率的上升 ， 长期来看地产销量很难持续增长甚至会萎缩 ， 老模式必然难以持续 ， 因此需要设计新的模式 。 ”中泰证券分析师笃慧表示 。
十年磨一剑
公募REITs（Real Estate Investment Trusts ， 即不动产投资信托基金）自20世纪60年代在美国推出以来 ， 已有40多个国家（地区）发行了该类产品 ， 其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等 ， 已成为专门投资不动产的成熟金融产品 。 目前 ， 我国境内尚没有真正意义上的公募REITs 。
“这些年来 ， 不论是监管的推进还是产品的创新 ， 都是为了公募REITs能真正落地的这一天 。 ”上述北京公募资产证券化负责人对第一财经表示 。
【reits公募REITs试点正式起步 ABS迎来历史性时刻】从2007年人民银行、证监会和原银监会的REITs专题研究小组分别成立开始 ， 到《通知》下发 ， 公募REITs试点正式起步 ， 可谓“十年磨一剑” 。
作为中国REITs发展的一个里程碑式的事件 ， 公募REITs试点的方案体现了中国公募REITs的重点发展方向 。
业内对标准化公募REITs的定义 ， 通常具有以下几个特点：高比例持有稳定现金流的不动产类资产；每年产生的稳定现金流进行高比例分配；在公开市场交易 ， 流动性较强；多数市场给予REITs税收支持政策 。
“REITs的特征都是通过制定相关法律法规设定的 ， 投资者购买持有REITs ， REITs投资于不动产 ， 通过这种方式 ， REITs将流动性较低、非证券形态的不动产直接转化为资产市场上高流动性的金融资产 。 ”北京大学光华管理学院教授张铮表示 。
“无论对个人投资者还是机构投资者来说 ， 中国市场均缺乏与不动产资产在风险和收益两方面同时匹配的、标准化的、优质的、高流动性金融产品 ， 这是目前中国资产管理市场的重要短板 。 公募REITs的推出能大大降低不动产的投资门槛 ， 充分体现普惠性 。 ”张铮说 ， REITs有利于推动中国房地产行业产业升级和盈利模式的转变 ， 由“开发+出售”模式转变为一次性销售与持续性收入并重的模式 。
同样对企业而言 ， REITs的意义重大 。 通过REITs市场 ， 企业可以将持有的不动产资产全部或部分出售 ， 起到资产出表的效果；同时 ， 出售获得的资金 ， 可以降低杠杆、偿还债务或投入新的运营 。 在这个层面来看 ， REITs是盘活存量、提供资金的工具 ， 因为这个功能 ， REITs也作为了企业经营战略的工具 ， 拥有不动产企业就亦能形成“开发-培育-退出-再开发”的投融资模式 。
“我们估算中国REITs市场价值可能达到2万亿美元以上(基于2018年底估值)， 有望跻身全球最大REITs市场之列 。 其中商业地产C-REITs（中国房地产投资信托基金， China Real Estate Investment Trusts) 的潜在市场规模为2000亿~1.1万亿美元 ， 而公共资产(基建等) 领域则蕴含可观的‘REITs化’空间 。 ”高盛研究部称 。


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