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每天开心的进步人人都能轻松拥有不动产，REITs新政出台了

每天开心的进步人人都能轻松拥有不动产，REITs新政出台了
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--这是忠伟的第99篇原创--
2020年4月30日 ， 中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 。 这标志着中国版的REITs即将问世 。
中国推出REITs ， 意味着普通人也可以低门槛参与到房地产投资中 ， 获取租金收益和地产升值收益了 。
很多朋友 ， 可能第一次听说REITs 。 这篇文章 ， 准备给大家详细介绍一下REITs 。
#01什么是REITs
REITs的英文全称是RealEstateInvestmentTrusts 。 翻译过来 ， 就是房地产信托投资基金 。
它是房地产证券化的一个重要投资工具 。
国际上 ， 这个金融投资工具已经运行了很多年 。
上世纪60年代 ， 世界上第一只REITs在美国诞生 。 这几十年来 ， REITs在海外飞速发展 。 以美国为例 ， 美国的REITs管理的资产总值超过3000亿美元 。 美国和香港的REITs近些年的回报率普遍在7%以上 。 （欧洲因为经济和房产不景气 ， 欧洲的回报率很差 ， 甚至是负的 。 ）
REITs学术化的定义太绕口 ， 这里做一下简单的介绍 ， 如下 。
REITs是一种基金（普通人也可以参与）这种基金 ， 持有的是以收租为主要目的的物业（普通人也可以收房产租金了）投资者除了获取定期的现金收益 ， 还能获得物业增值的收益 。 （普通人也可以获取房价上涨的收益）基金通过投资房地产赚来的钱 ， 必须把绝大部分（美国要求是90%以上）定期分配给投资者 。更通俗一点的介绍就是：投资者把钱交给专业的房地产投资运营公司 ， 形成基金 。 基金管理者拿着钱去买各种不动产 ， 比如写字楼、商场、酒店、公寓、停车场等等 。 投资者既当了包租公 ， 还享受了不动产升值的红利 。
上面是通俗易懂的REITs介绍 ， 下面介绍一下REITs的优缺点 。
#02REITs的优点
（1）REITs的流动性非常好
REITs的交易像股票一样方便 。 在交易时间可以随时买卖 。 对比来说 ， 如果直接持有房产 ， 流动性差 ， 不容易出手获利 。
（2）REITs的投资门槛低
直接参与房产投资 ， 动辄需要上百万的资金 。 普通用户参与困难 。 但是REITs是一种基金 ， 普通用户也可以用少量的钱参与进去 。 分享房租和房产升值收益 。
比如 ， 让大家去买一个商场 ， 肯定普通人买不起 。 但是把商城打包成基金 ， 买若干份基金 ， 大家还是能买的起的 。 不需要自己打理 ， 定期收租金 。 投资门槛降低了很多 。
（3）REITs的交易成本低
房产买卖 ， 要缴纳各种税费 ， 交易成本非常高 。 但是REITs只需要支付交易佣金 ， 不需要缴纳昂贵的房产交易税费 。
（4）REITs没有限购
很多城市的房产 ， 是限购的 。 不符合资格 ， 不允许买卖 。 但是REITs没有限购 ， 开户的投资者即可买卖 。
（5）收益和分红相对稳定
REITs是定期强制分红 。 普遍要求每年至少要把净收入的90%分配给投资者 。 这样投资者可以获取持续的现金流 ， 就像收房租一样 。 美国一般是每个季度派息一次 。 对比股票来讲 ， 很多股票长期不分红 。
（6）不用自己操心房屋管理
出租房屋的朋友 ， 会觉得出租房屋麻烦事多 。 有一些杂事需要自己亲自出面去跑 ， 比如设备损坏换新等 。 但是REITs投资 ， 有专业的团队去管理房产物业 ， 自己不用操心房屋管理 。
（7）风险分散
REITs投资的是能产生稳定现金流的房产物业 ， 与股市、债市的相关性较低 。 REITs的风险大于债券 ， 小于股票 。 是投资股市、债市之外的一个好选择 。
（8）抵御通货膨胀
通货膨胀发生时 ， 不动产等资产通常会涨价 。 持有REITs ， 是对抗通货膨胀等好方案 。
#03REITs的缺点
上面介绍了REITs的优点 ， 下面介绍一下REITs的缺点 。
（1）REITs可能会面临整体经济的风险
如果所处地方的经济不景气 ， 房产的租金可能会下降 。 REITs的收益会受影响 。
（2）存在房地产周期性风险
房地产是一种存在周期性的资产 ， REITs也可能随之出现周期性的价格波动 。
（3）存在政策性风险
一些房产相关的政策改变时 ， 可能会影响REITs的资产价格 。
（4）利率变动风险
如果央行加息或减息 ， 会对房产价格产生一定的影响 ， 同时也会影响到REITs的资产价格 。
（5）存在管理人信用的风险
如果资产管理人经营不善 ， 只能通过抛售离场的方式止损 。 但是REITs的监管是很严格的 ， 对管理人有法律上的监管和约束 。
#04中国准备试点的REITs有什么特点
中国推出的公募REITs ， 不仅是投资商业地产 。
在REITs试点的《通知》中 ， 提到的聚焦行业 ， 包括了收费公路、水电气热等市政工程、信息网络等信息基础设施 ， 以及国家战略性新型产业集群 。
这就是可以让普通老百姓 ， 通过基金平台 ， 参与到国资的大基建项目里面 。
比如一些重要的收费公路、机场、5G建设等 。
这样 ， 国家解决了新基础设施建设的资金问题 ， 普通百姓也可以享受到一线城市的基础设施建设红利 。


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