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忘川秋水商业不动产公募REITs脚步还远么，基础设施公募的第一步已经迈出

“令人喜极而泣 。 我们相信 ， 一个新的时代已经徐徐展开……”这是中国证券投资基金业协会资产证券化委员会专家顾问、商业不动产证券化小组组长 ， 深度参与中国公募REITs市场建设的专家顾问高以升发自肺腑的感慨 。
日前 ， 中国证监会和国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下称《通知》） ， 标志着中国不动产投资信托基金市场正规化建设迈出了坚实的第一步 。
是怎样的市场体量能让见多识广的专家学者“喜极而泣”呢？类比美国同类市场 ， 仅国内存量不动产完成证券化的规
模就达6万亿 。 要知道 ， 沪深两市A股30年发展至今刚逾60万亿市值 ， 可见《通知》的重要意义 。
忘川秋水商业不动产公募REITs脚步还远么，基础设施公募的第一步已经迈出
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重磅政策落地 ， 为何业内还呼唤“左腿迈出 ， 右腿跟上”？商业不动产为何不在《通知》之列？未来又有什么样的发展呢？
知识点：什么是REITs
REITs即英文RealEstateInvestmentTrusts的缩写 ， 中译不动产信托投资基金 。 举个通俗的例子 ， 把一条高速公路的资产权益分为N等份发售 ， 投资者持有期间可获得高速收费利益的比例分红 。 同时 ， 当沿线经济发展后 ， 带动高速公路地产及地上附属物升值后 ， 权益也会升值 。 如果投资者需要变现 ， 也很容易在二级市场找到交易对手 。
从国际已有案例看 ， REITs的特点是高流动性、税收优惠、有完善的公司治理结构、收益较高和资产组合灵活多样的特点 。
从《通知》中我们可以看到 ， 此次政策涉及仅为“基础设施领域不动产” ， 对于国际成熟的REITs“资产组合灵活性”来讲 ， 写字楼、商业零售、酒店、公寓、城市商业中心等“商业不动产”优质资产未在其列 。 这也就是业内呼唤“左腿迈出 ， 右腿跟上”的原因所在 。
商业不动产REITs的重要性
“房住不炒”是政策大势 ， 也是借鉴邻国日本惨痛经验的英明之举 。 但我们从微观经济的角度观察：首先 ， 国内的投资渠道过于狭窄 ， 民间资金除了房市之外 ， 只有低收益的债市、存款利息收益和风险较高的股市、期货市场及鱼龙混杂的各种理财 。 其次 ， 老百姓希望搭上国家发展不动产增值的快车本身无可厚非 。
商业不动产REITs恰恰可以解决这个问题：
首先 ， 商业不动产尤其是城市大型商业综合体、商业中心等 ， 资源聚集度高 ， 往往是城市竞争力的核心 ， 对不动产增值的引领作用非常明显 。 因此 ， 商业不动产投资回报率稳定 ， 增长的空间大 ， 是REITs最好标的 。
其次 ， 剥离投资对住房的影响 。 用灵活度更高的商业不动产REITs投资 ， 把炒房的资金导入这个新的“蓄水池”中 ， 既解决房产变现难的问题 ， 也让更多买不起房的人共同享受地产增值获益 。
再者 ， 通过REITs市场的发展 ， 优化企业融资渠道和不动产投资退出机制 ， 降杠杆增活力 。 企业有能力积极参与城市商业不动产建设和发展必然增加政府税基 ， 提高投资能力 ， 形成正循环 。
从国际经验看 ， 很多国家也恰恰是面临经济减速、发展瓶颈期 ， 有效地推动包括商业不动产在内的“完全体”REITs市场发展 ， 度过难关的 。 正如业内专家高以升所言：“商业不动产无疑是扩大和促进居民消费、支持产业发展的重要阵地 ， 因此其重要性不言而喻 。 特别是当突发状况让各国一度陷入孤岛状态、经济增长大幅降低的时候 ， 商业不动产尤其是各大购物中心、社区型商业必然要承担起促消费、拉内需、托起中小企业商户、保经济增长的重任 。 ”
忘川秋水商业不动产公募REITs脚步还远么，基础设施公募的第一步已经迈出
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为何商业不动产REITs被落下了？
本次《通知》中之所以没有包括“商业不动产”其实原因也简单 。
第一 ， 立法不充分 。 我国至今没有专业领域法规 ， 而相比“基础设施领域不动产”较为简单的规则 ， “商业不动产”领域很多操作细节仍需完善 ， 国内相关中介机构的专业能力也参差不齐 。 作为不动产所有权和经营权剥离的产品 ， 仅把所有权产品化售出是不够的 ， 必须有成熟的法律法规规范经营团队的行为 ， 才能保障所有权人权益 。
第二 ， 税制安排没到位 。 如果仓促上马 ， 商业REITs会面临公司税和个人所得税双重税收的尴尬局面 。
因此 ， 本着小步快跑、从简单领域先试起来灵活应变的“中国特色优势”来看 ， 重磅政策落地仅一只靴子的情况就好理解了 。 当然 ， 也正因为如此 ， 商业不动产REITs的未来也更可期待 。
忘川秋水商业不动产公募REITs脚步还远么，基础设施公募的第一步已经迈出
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【忘川秋水商业不动产公募REITs脚步还远么，基础设施公募的第一步已经迈出】突发状况的冲击、中美交锋 ， 变局之下的中国经济不仅需要稳扎稳打 ， 也更需要突破和创新 。 相信配套法规和制度安排会很快跟上 ， 希望商业不动产领域的公募REITs早日破茧而出 。


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