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乐居财经金融街持有业务基本盘稳固，东方证券：分红维持稳定

乐居财经讯李礼5月6日 ， 东方证券发布金融街2019年年报点评 。
核心观点
公司2019年业绩同比增长5% ， 与此前业绩快报一致 。 2019年公司实现营业收入261.8亿元 ， 同比增长18.4%；实现归属于母公司净利润34.4亿元 ， 同比增长5.3% 。 业绩增速低于营收的主要原因是房地产开发业务的毛利率同比下滑9.01的百分点 。 公司项目主要位于一二线城市 ， 受近年来限价政策影响较大 ， 未来毛利率可能会向行业平均水平逐渐回归 。
销售平稳增长 ， 土地储备充足 。 2019年公司房地产合同销售额为319.0亿元 ， 同比增长3.9% ， 平稳提升 。 截至2019年底公司预收款达到147.4亿元 ， 较2018年年底增长42.2% ， 给未来几年的业绩提供有力的支撑 。 公司2019年新获取项目20个 ， 新增权益建筑面积234万平方米 ， 实现权益投资额169亿元 。 当前公司总土储1753万平米 ， 土地储备充足 。
净负债率有所上升 ， 经营性现金流由负转正 。 由于公司过去几年投资强度较大 ， 公司的负债水平提升较快 。 2019年底公司净负债率188.9% ， 小幅提升4.6个百分点 。 公司2019年末有息负债846.5亿元 ， 小幅增长5.2% 。 但以长期负债为主 ， 短期负债比例仅18.7% ， 这与公司开发较多周期较长的持有物业有关 。 2019年公司经营活动产生的现金流量净额26.6亿元 ， 由负转正 ， 短期负债覆盖比0.7 ， 随着公司可售资源的逐渐释放 ， 偿债压力会有所降低 。
公司分红稳定 ， 出租收入稳步提升 。 公司拟每10股派发现金股利3.0元 ， 与上一年保持一致 。 当前公司经营物业面积连续三年稳定在100万平方米 ， 且基本为核心城市的核心物业 ， 主要是写字楼 ， 规模领先行业 。 2019年出租物业收入18亿元 ， 同比增长5.8% 。
财务预测与投资建议
维持增持评级 ， 调整目标价至9.10元（原目标价9.76元） 。 根据公司年报数据我们调整公司2020-2022年EPS的预测至1.30/1.44/1.60元（原预测为2020-2021年1.37/1.56元） 。 可比公司2020年估值为7X ， 对应目标价9.10元 。
风险提示
销售大幅低于预期 。 经营项目租金收入增长不及预期 。 利率上升超预期 。
乐居财经金融街持有业务基本盘稳固，东方证券：分红维持稳定
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