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REITs试点细则落地，公募REITs开闸！什么是REITs？有哪些特点？( 二 )


聚焦重点领域和行业
陈星德指出 ， REITs主要收益来自于持有不动产项目的租金收入 ， 适合长期投资 ， 是养老金和保险资金等长期资金的重要投资标的之一 。
在具体的试点项目要求上 ， 《通知》指出 ， 基础设施REITs试点要聚焦重点区域和重点行业 ， 例如优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区等重点区域 。 同时 ， 优先支持基础设施补短板行业 ， 包括仓储物流、收费公路等交通设施以及水电气热等市政工程等项目 。
鹏华基金指出 ， 适合发行公募REITs的基础资产 ， 需具备长期、稳定的现金流；同时 ， 在市场化运作方面 ， 基础资产还应具备权益无瑕疵、可转移和法律隔离等特点 。 从这些方面来看 ， 鹏华基金认为 ， 5G基站、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车停车场/充电桩、大数据中心、产业园区、工业物流园区等 ， 是适合开展公募REITs的大类基础设施 。
采访人员从某小型公募处获悉 ， 为布局REITs业务 ， 该公募早在2018年初就依托大股东的地产和物业资源 ， 以基金子公司为主体发力相关业务 。 “REITs在中国才刚起步 ， 在公募产品配置中 ， 未来会出现大量的REITs产品 。 ”该公募相关人士认为 ， REITs可将物业资产转为流动性更强的现金资产 ， 既可用于偿还存量负债降低融资杠杆 ， 还可以为轻资产转型、布局新型业务提供资金支持 。
陈星德则指出 ， 《指引》要求基础设施基金运作过程中 ， 基金管理人需积极履行基础设施项目运营管理职责 ， 还需要配备有基础设施项目投资管理或运营经验的人员 。 此外 ， 公募REITs在基金发行定价方式、估值方式、信息披露内容、利益冲突管理等方面具有很强的独特性 ， 这对基金公司来说是个全新的业务领域 ， 有着巨大挑战 。
项目及人才储备成业务开展关键
公募REITs即将起航 ， 不少基金公司跃跃欲试 ， 希望获得首批管理人资格 。 不过有业内人士表示 ， 公募基金并没有足够的人才及项目储备 ， 业务开展初期难度不小 。
“基金公司非常愿意布局REITs ， 好多家公司想要争取首批管理人资格 。 ”一位基金公司产品部人士透露 。
不过 ， 一位基金公司市场部人士表示 ， 基金公司布局公募REITs面临很大挑战 。 “首先是好项目难找 。 基金公司要把REITs和其它类固收产品的收益率做相比 ， 吸引投资者；其次是《指引》征求意见稿提到“基金公司需要设置独立的基础设施基金投资管理部门 ， 配备不少于3名具有5年以上相关投资管理经验的负责人员 。 可以说 ， 基金公司目前没有相关人才储备 ， 业务的前期投入相对较大 。 ”
一位法务人士也持类似的观点 。 在他看来 ， 无论是在人才配置、制度建设还是项目前期准备上都需要投入较多的资源 。 在公募REITs业务上有优势的基金公司或许并不是传统的头部公司 ， 而是有大型券商股东背景或旗下子公司有成熟ABS经验的公司 。
“开展公募REITs要求严格 ， 令不少基金公司望而却步 。 《指引》征求意见稿要求基金公司需要履行基础设施项目运营管理职责 ， 而具备这方面经验的公司非常少 。 ”上述法务人士表示 ， 此前公募投资ABS不需要负责底层的投资运作 ， 基础设施资产支持证券的项目管理并不是公募传统业务 ， 可能需要调用股东或子公司的人才团队 。 ”
多位业内人士认为 ， 公募REITs正式推出还有待时日 。 “目前刚开始征求意见 ， 而且基金管理人、财务顾问、中介机构等参与方前期需要做大量的尽职调查、项目审批等筹备工作 。 ”上述法务人士称 。
此外 ， 公募REITs的投资者适当性教育及税收安排也备受业内关注 。
上述法务人士表示 ， 《指引》征求意见稿要求 ， 公募REITs需要将80％以上资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额 ， 相比传统公募基金 ， 投资单一非标项目的集中度更高 。 因此 ， 在基金发售过程中 ， 对投资者的风险提示和适当性管理尤为重要 。


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