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房价后浪，你们该怎么买房？


文 | 二掌柜  编辑 | 德小强
这两天 ， 关于前浪、后浪的讨论多了起来 。 长江后浪推前浪 ， “93年美女手握400栋楼”的消息 ， 引发后浪集体惭愧 ， 前浪集体沉默 ， 但那毕竟是凤毛麟角 。 春暖花开 ， 已经被疫情压抑了数月的房地产 ， 也开始复苏 ， 后浪 ， 你们该怎么去买房？
后浪指的是新生代的90、00后 ， 他们很多不用担心买房的问题 ， 70、80后的前浪们已经给他们买下了大把的房子 。 后浪们不甘平庸 ， 喜欢选择在北上广深等一线城市闯荡 ， 那些在二三线城市的房子对于他们来说意义不大 ， 就算抛售 ， 在北上广深说不定还不够首付款 。
现在后浪们最担心的一个问题就是 ， 房价到底是涨还是跌呢？
国家电网说要退出房地产 ， 国家电网旗下的鲁能地产那可是房地产大户 ， 这是央企退出房地产一个非常明确的信号 。 央企退出房地产影响有多大呢？央企房地产2019年营收超过9400亿 ， 千亿俱乐部有三家都是央企 ， 分别是保利、中海、华润 ， 地产销售规模都在2000亿以上 。
央企手上握着大量的房子 ， 曾经是房地产市场的稳定器 。 现在央企退出房地产会让房价大跌吗？想多了 ， 除了这些年央企要回避与民争利 ， 不断从房地产市场撤离 ， 回归他们国民经济柱石主业外 ， 更重要的是 ， 央企房地产在竞争中已经没有什么绝对优势了 ， 看看每年销售排名 ， 前10很少见到央企的影子 ， 都是恒大、碧桂园等为首的民企 。
央企退出房地产不会左右房价的天平 ， 人口、土地和金融才是关键 。 中国已经进入老龄化时代 ， 看看珠三角、长三角的产业链迁移就能发现 ， 人口红利随着老龄化不断地消失 。 城市里超过55岁还在买房的恐怕只是少数 ， 那些有房的老年人未来会释放出大量的二手房 。
【房价后浪 ， 你们该怎么买房？】除了老龄化 ， 新增人口同样不乐观 。 放开二胎政策 ， 人口出生率并没有提高 ， 2019年10.4‰ ， 创下了1949年以来的出生率最低值 。 在出生率降低的大背景之下 ， 未来10年城市化的人口差不多1.5亿 。 而房地产黄金期前夕的2000年 ， 城市化人口超过6700万 ， 可想而知 ， 随着前浪们的老去 ， 未来进城的后浪们减少 ， 房子回不到之前的疯狂 。
土地价格方面 ， 随着城市基础设施建设的逐渐完善 ， 财政通过土地收入换取城市建设的速度会放缓 ， 土地财政的需求会削弱 。 加上允许农村集体土地直接入市开发 ， 未来土地的供给量会加大 ， 土地价格自然不会出现大幅度上扬 。 加上广义货币M2这三年增速连续下滑 ， 已经降到了9%以下 。
深圳出现炒房 ， 北京立即就派出了调查组 ， 金融的杠杆控制之后 ， 炒房变得无利可图 ， 资金岂会陪着太子读书呢？未来房价没有暴涨的基础 。
当前 ， 平稳健康的发展是关键 ， 现在居民70%的资产都押在房子上 ， 而这部分资产绝大部分又押在银行 ， 房价的涨跌关系到金融系统的安全问题 ， 现在居民部门的杠杆最高地区 ， 比如北京已经超过87% 。 而绝大多数杠杆都是加在房子上的 ， 一旦房价出现大幅度下跌 ， 那么银行资产就会出现问题 。
不可否认的是 ， 北上广深一线城市因为各种资源的虹吸效应 ， 依然是进城人口最多的地方 ， 那种人口净流出的地方 ， 房价还想涨？看看东三省 ， 再看看大西北 ， 几十块钱一平米的房子都有 。 后浪们想在北上广深拥有更多的选择权 ， 在买房这一块要等到房价大幅下跌 ， 短期看不太乐观 。
除了之前深圳出现暴涨被北京调查组调查 ， 北京、上海无论是一手房还是二手房 ， 都在假期出现了报复性反弹 ， 甚至短短几天假期就出现去化超过70%的记录 。 后浪们在奋斗的时候 ， 前浪们还在囤房 。
当然 ， 尺度APP上出现的“93年手握400栋楼”的后浪是少之又少 。 未来二三四线的后浪们 ， 如果你们安心在当地发展 ， 其实不用担心房价的变化 ， “啃老”就可以啦 。 如果你们要想在一线城市买房 ， 成为前浪的接盘侠是大概率 。 后浪 ， 你们决定要在哪里浪了吗？明白自己该怎么去买房了吗？选择的自由就在你们手上 。


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