房地产开发信用债未来4年内 八成房地产开发信用债将到期
如果将散落在市场目光中的房企拟人化 ， 那么主体评级则更像是一张张写满企业信用标识的“身份证” ， 影响着房企在参与招投标、发债融资、申请资质的方方面面 。
在到期债务压顶 ， 境外债券利率高企 ， 而境内融资要求又更加严苛的现今 ， 这张主体信用凭证有着更加不言而喻的作用 。
【房地产开发信用债未来4年内 八成房地产开发信用债将到期】 Wind数据显示 ， SW房地产开发信用债到期债务总额为25771.10万亿元 ， 其中2020年和2021年到期的规模分别为4682.15亿元和7449.44亿元 ， 合约到期规模超过1.2万亿元 ， 占总到期规模的47.08% 。 2022年和2023年到期的信用债占比则为16.55%和16.40% 。
换句话说 ， 未来4年内 ， 有80%的房地产开发信用债即将到期 。 
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数据来源：Wind、观点指数
观点指数以69家上市房企作为样本 ， 测算发现2019年上述房企总有息负债达到68516.38亿元 ， 平均净负债率为84.57% 。 其中包含33家样本千亿上市房企 ， 2019年总有息负债为50890.1亿元 ， 占总样本企业有息负债的74.27%
反观房企的偿债能力 。 如果将样本上市企业缩小到24家 ， 2019年货币现金/短期债务低于1以下的有9家 ， 其中包含1家2019年销售3000亿级房企 ， 5家千亿房企和1家近千亿房企 。
观察房企每1元利息费用有多少倍的经营现金净流量作保障 ， 可以看到高于20倍的有1家 ， 10-20倍的有2家 ， 低于2倍的有11家 。 有4家企业的现金流量利息保障（经营活动产生的现金流量净额/利息费用）为负数 ， 最低的仅为-33倍 ， 偿债能力较弱 。
债务承压 ， 叠加疫情影响以及全球经济的不稳定因素 ， 融资以舒缓现金压力毫无疑问成为房企的必选项 ， 发行境内或者境外债券成为主要的选择之一 。 事实证明 ， 国际信用评级较高的房企 ， 其融资成本也会相对较低 。 
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数据来源：Wind、观点指数
观点指数选取不同惠誉主体评级的房企 ， 可以看到 ， 撇除债券年限的轻微影响 ， 2020年至今主体信用评级较高的房企 ， 发债利率也相对较低 。
以碧桂园来说 ， 惠誉主体评级为BBB- ， 今年1月发行的两笔境外企业债券规模分别为5.5亿美元和4.5亿美元 ， 对应的发债年限为7年和10年 ， 债券利率为5.125%和5.625% 。 而同为1月发行的阳光100 ， 规模为1.23亿美元的2年期企业债 ， 债券利率为11.5% 。
上述数据很好的说明了 ， 具有评级优势的房企 ， 往往更受资本市场的青睐 。 但是获得较高的信用“身份证”不是易事 。 展望未来 ， 如何通过财务管理、现金流平衡以及前瞻性的转型 ， 提高信用表现？对于先行者 ， 要如何保持优势？而对于尚在路上的房企来说 ， 应该怎么找到最适配自己的融资渠道？值得房企思考 。
（责任编辑：常丹丹 HO016）
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