REITs竞相掘金6万亿市场！公募REITs试点开闸，专家详解攻略

2026-01-16

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图片来源丨图虫创意
酝酿已久的公募REITs按下“启动键” 。
日前，中国证监会与国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内公募REITs试点正式起步。与此同时，证监会起草了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》。
业内对这一试点充满期待。有数据推算，中国公募RETIs市场规模可达6万亿元。
三大积极影响
REITs产品是以不动产资产收益为分红来源的权益性投资工具。
上海证券基金研究中心分析师姚慧在接受《国际金融报》采访人员采访时表示：“公募REITs推出将提高我国实体经济直接融资比重，有效降低存量不动产的杠杆负债率。 ”
从三个参与主体来看，姚慧分析了公募REITs推出的积极影响：
对新基建的各投资主体（各级地方政府、地方政府融资平台、大型国有基建企业等）而言，公募REITs的推出将为其提供良好的资金退出渠道，加速资金周转、降低投资主体债务水平，尤其是地方政府的负债率，提高财政或企业的持续投资能力。
对投资者特别是个人投资者而言，公募REITs无疑提供了一种全新的以很小金额参与优质实体资产投资的渠道。且美国经验表明，公募REITs同股票、债券、商品等其他金融资产投资产品的相关性低，长期收益较稳定，对于进一步改善投资组合具有积极意义。
对基金公司而言，公募REITs同现有的公募基金产品存在较大差别，是一个全新的业务领域，挑战巨大，机遇同样巨大。有统计显示，中国基础设施存量规模将可以撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场，能否在这个领域获得先发优势，可能改变公司在资管行业的江湖地位。
掘金万亿市场
REITs起源于20世纪60年代的美国，在过去几十年中迅猛发展。截至2019年末，美国公募REITs市场规模约1.3万亿美元，约占其GDP规模的6.5% 。若按照该比例推算，中国公募RETIs市场规模可达6万亿元人民币。
此前中国市场虽未推出REITs制度，但基于市场的迫切需求，市场机构通过债权性质的类REITs模式进行了卓有成效的探索，目前深沪交易所合计发行的类REITs产品发行规模约4000亿元。
我国境内尚未有真正意义上的公募REITs ，鹏华是国内较早开展REITs业务研究的基金公司。
2011年，鹏华美国房地产证券投资基金成立，这是我国公募基金投资海外REITs产品的破冰之举。
2015年，鹏华前海万科REITs成立，以深圳前海地区优质商业地产为基础资产，面向公众募集并在深交所挂牌交易，大大增强了产品的流动性，也是国内第一只符合国际惯例的公募REITs产品。
哪些资产适合发行基础设施公募REITs？鹏华基金认为，遴选公募REITs的基础资产需遵循三大原则：一是为较好匹配投资人的权益投资风险溢价要求，基础资产需具备较高收益率；二是基础资产须具备长期、稳定的现金流；三是基础资产市场化运作，且权益无瑕疵、可转移和法律隔离。
根据上述原则，适合开展公募REITs的大类基础设施有：5G基站、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车停车场/充电桩、大数据中心、产业园区、工业物流园区等，基本覆盖大类基础设施。
“内外”难点待破
尽管市场潜力巨大，但在现有框架下，公募REITs投资存在诸多难点。
外部而言，国内对于REITs的法律体系和发行、上市、交易等细则尚待完善。
姚慧指出，目前国内现有的类REITs产品和美国成熟产品相比较主要存在三点不同：一是实现了基础资产的份额切割和公募化；二是实现基础资产的“真实出售，破产隔离”；三是实现了税收中性。

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