业主;物业;委员会;街道;成立;小区;业委会;新规北京实施物业管理新规 能否破解业委会成立难
《北京市物业管理条例》已于5月1日起正式实施,这是在《北京市物业管理办法》出台10年后,北京市出台的又一部物业管理方面的法规 。
新规解决哪些物业管理方面的难题?有哪些亮点?《工人日报》采访人员就此进行了采访 。
破解“业委会成立难”
居委会、业委会、物业公司被称作社区治理的“三驾马车” 。然而,长期以来,在一些小区尤其是老旧小区,业委会往往处于“缺席”状态,环境脏、停车乱、治安差等问题无法根治 。
北京市西城区德胜街道社区建设办物业管理组组长张明宣告诉《工人日报》采访人员,以往成立业委会难度大、门槛高,需要由业主向街道提出申请,但在不少小区存在业主时间紧、分歧大、信任感低的情况,以至于业委会迟迟无法成立 。
【业主;物业;委员会;街道;成立;小区;业委会;新规北京实施物业管理新规 能否破解业委会成立难】此次出台的新规明确,对于“不具备成立业主大会条件的”“具备成立业主大会条件,但确有困难未成立的”“业主大会成立后,未能选举产生业主委员会的”等情形,街道办事处、乡镇政府可以组建由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等组成的物业管理委员会,推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会 。
从14%的反对票到100%缴纳物业费
德胜街道共有20个社区,169个小区,常住人口11.7万人,目前已成立14个业委会,计划今年成立60个左右的业主委员会和物业管理委员会,争取明年达到全覆盖 。
德胜街道办事处社会办负责人表示,本地区试点小区划分为三类,一是适合业主自治的小区,二是适合直接引进物业的小区,三是适合共享物业管理模式的小区 。
以什坊街2号院为例,原产权单位不再对小区进行直接管理后,小区业主不交物业费,小区基础设施薄弱且年久失修,院内环境卫生、综合治安、业主纠纷等问题凸显 。
张明宣告诉采访人员,在成立业委会的第一次全体业主投票中,有14%的业主投了反对票,经过街道办的反复协调和一年物业公司试点,业主们从反对、质疑、模棱两可到肯定,不仅在两年内达到物业费100%缴纳,还通过业主大会投票表决,动用70万元对小区两部电梯进行更换,其中维修基金60万元,小区业主自筹10万元 。
“早期,成立业主大会的最大难题,其实是相关法律法规的缺失 。”以往如果业主不提交成立业主委员会的申请,街道的整改和落实方案难以落地 。新规实施后,街道可以组织居民成立业主大会 。若仍选不出,居委会的工作人员将作为骨干组建小区的物业管理委员会,由物业管理委员会牵头对小区的发展建设,包括物业管理、文化建设、邻里和谐建设等方面进行提升 。
可操作性强
新规明确了物业管理委员会成员及其决策程序中业主代表的比例,即双过半原则 。作为临时机构,物业管理委员会一般任期不超过3年 。
根据德胜街道办的经验,除保证物业管理委员会成员中1/2以上为业主外,另外三名成员可由居委会工作人员、产权单位相关人员以及街道工作人员共同参与,以确保社区、产权单位和政府均有参与,加强物业管理委员会在工作中的广度、力度和深度 。
除降低业主委员会成立门槛,可组建过渡性质的物业管理委员会外,新规中还有不少“接地气”的规定:首次规定前期物业服务合同期限最长不超过2年、首次明确停车位应当优先提供给业主、物业费可实行市场调节并适时调整、对拒不退出的物业每日可罚1万元……
“新规可操作性强,有助于街道更好地开展社区治理的工作,变被动为主动,这是在党建引领下社区治理与物业管理融合共进的积极尝试 。”张明宣说 。
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