经济日报公募基建REITs开启万亿级市场

2025-12-31

助力仓储物流、交通设施、市政设施、产业园区建设——
公募基建REITs开启万亿级市场
□ 基础设施REITs有利于化解地方政府债务风险、盘活基础设施存量资产，从而提高实体经济质效。
□ 基础设施REITs的发展也有利于疏通储蓄转化为稳定权益类投资的通道，降低实体经济杠杆。
【经济日报公募基建REITs开启万亿级市场】近日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。同时，中国证监会就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》公开征求意见。专家表示，此次REITs试点相关文件下发，标志着我国公募基建REITs正式启航。如果参照美国公募REITs市场规模，中国公募REITs市场规模未来可达数万亿元。
所谓REITs ，是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构从事房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。简言之， REITs作为资产证券化产品，可以让资产“活”起来。
截至目前，国内REITs产品与成熟市场REITs的显著区别在于国内REITs的持有者普遍为机构投资者，极少数面向个人投资者的REITs产品。此外，我国目前主要的REITs产品与美国等发达国家的REITs产品尽管在融资、权益和专业化运作上存在共同点，但在“募税管退”等方面仍存在较大差异，所以也被称为“类REITs”产品。
兴业证券股份有限公司统计显示，截至2019年年底， “类REITs”产品累计发行了68只，累计发行金额为1402.81亿元。
中国REITs联盟秘书长王刚表示，从稳杠杆角度看，基础设施REITs有利于化解地方政府债务风险、盘活基础设施存量资产，从而提高实体经济质效。 REITs的发展也有利于疏通储蓄转化为稳定权益类投资的通道，降低实体经济杠杆。
中国REITs联盟统计显示，截至2019年底，在我国境内的类REITs产品中，发行过包括物流、产业园、高速公路在内的基础设施REITs共有6单产品，相对商业物业数量较少。
兴业证券股份有限公司分析师郭毅认为，本次试点标志着公募REITs的正式起航，具有里程碑式的意义。试点的三大要点为：坚持权益导向；聚焦基础设施领域；以公募方式公开募集资金。坚持权益导向，即真正做到“真实出售、破产隔离”；聚焦基础设施领域，主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等基础设施；以公募方式公开募集资金是又一亮点，可扩大募集规模、增加流动性。
国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏认为，试点发展公募REITs一方面可以覆盖各类不动产，有利于不动产的小额投资与按份交易；另一方面，也可以盘活成熟的不动产，有利于提高资本金周转率，帮助长期资金与长期资产实现对接。此外，这类新工具一般追求长期回报率，与股市、债市相关性低，是养老金、保险资金等资产的重要投资标的之一。
个人投资者能参与投资吗？鹏华基金管理有限公司有关部门负责人表示，对于投资者来说，基础设施公募REITs投资的是挂钩地区发展以及对抗通胀的优质基础设施，在目前市场利率持续走低的环境下，是难得的优质资产。同时，基础设施公募REITs可在二级市场交易，为项目提供了有效的退出渠道，有效解决了以往基础设施投资周期长的难题。另外，基础设施公募REITs投资门槛低，投资、交易便利，信息披露公开，为普通大众投资者开辟了新的资产配置路径。
公募REITs试点并非完全没有阻碍。鹏华基金管理有限公司有关部门负责人表示， REITs在国外得到迅速而持续的发展，主要得益于其税收政策的驱动，税收优惠成为了REITs发展的核心驱动力。目前REITs试点通知并未提及税收优惠及双重征税的问题，预计未来将得到进一步解决。

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