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克而瑞地产研究五一楼市情况专家交流电话会议——克而瑞研究&华泰港股( 二 )


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Q:房贷利率有下降 ， 今年会因此有更多需求出现吗？
A：市场上产品看 ， 中高端受益于放水 ， 刚需产品下跌几个基点 ， 工薪阶层是收入不确定还有下降 ， 并没有很大程度受益 ， 两种购买力是有差异的 。
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Q:4月三四线城市房地产销量？
A：现在数据还没出来 ， 大概成交印象是：4月长三角包括温州、徐州、嘉兴、南通、常州市场复苏力度更大 ， 同比正向增长 ， 离开长三角 ， 包括大湾区、环渤海复苏情况弱于二线城市 。
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Q:今年预计房地产销售面积增速？
A：同比下跌5-10%区间 ， 一线和强二线保持正向增长 ， 三四线城市和中西部二线成交量萎缩10%以上 。
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Q:房企开工意愿？
A：没有太大问题 ， 整体看今年房企保持业绩目标 ， 货值一定要增加 ， 开工一定要加快 ， 但是新开工指标看 ， 去年房企拿地降速 ， 今年为止企业拿地还是继续下调 ， 今年开工指标没有特别乐观 ， 今年预计下滑5%左右 。
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Q:沿海和湾区恢复不如一线城市 ， 原因是什么？
A：沿海三四线整体不如二线 ， 长三角好于其他三四线 ， 大湾区里东莞、佛山市场成交还不错有所增长 ， 但是江门、肇庆、中山还是比较低迷 ， 城市群之间比较 ， 都有明显复苏；目前来说 ， 整体三四线从市场需求角度 ， 自2018、2019年三四线城市需求爆发 ， 后续需求相比一二线不够具有持续性 ， 一二线今年市场表现会明显好于三四线 。 三四线看好长三角、大湾区三四线 ， 不仅是需求还是购买力强于其他三四线 。
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Q:湖北地区恢复情况怎么样？
A：武汉复苏到50%左右水平（成交） ， 整体复苏土地市场比商品房市场来得快 ， 武汉、荆州、襄阳土地拍卖市场热度快速回升 ， 中长期看好 ， 目前市场复苏还是滞后于其他 。
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Q:全年销售跌5-10% ， 季度看 ， 二季度和下半年预期怎么样？销售面积和均价上有没有什么指引？跌是来自于均价还是面积？
A：二季度同比至少可以转正 ， 下半年会重新进入同比下行 ， 二季度市场供应和前期市场冲击在二季度有反弹 ， 三四季度会重新进入下滑 ， 主要下行体现在面积上 ， 有些结构性影响 ， 一二线成交面积占比扩大 ， 成交金额可能会跟2019年持平 ， 2020年最大下行压力还是在三四线 。
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Q:土拍4月份比较热 ， 有20%溢价 ， 开发商比较好的拿地时机是什么时候？
A：高溢价不是高地价 ， 今年4月很多地方政府拿出的地比较优质 ， 溢价率抬高很正常 ， 也是今年溢价比较高原因 ， 从土地市场角度看 ， 二季度是短期繁荣 ， 从企业角度 ， 并没有一定要找一个窗口抄底 ， 总体看二季度是全年市场高点 ， 下半年政府土地供应量会上来 ， 一季度是比较低的 ， 压到三四季度 ， 房企上半年拿地下半年销售 ， 下半年土地市场可能没有那么热 ， 一方面下半年拿地实现不了销售 ， 也没有太强的力度 ， 预算可能也没有那么多了 。
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Q:销售不好的情况下 ， 全国可能会有什么政策出台？
A：行业层面说可能看不到太多政策变化 ， 主动权掌握在地方政府手里 ， 一二线可动空间不大 ， 现在也无所谓放松 ， 能做的比如说减免契税发补贴 ， 不太会有大力度刺激 ， 三四线还是很难去做 ， 过往几年动能主要是棚改 ， 现在棚改已经进入尾声 ， 离开这块只有利率下调 ， 但利率下调对三四线影响还是不大 。
【克而瑞地产研究五一楼市情况专家交流电话会议——克而瑞研究&华泰港股】编辑排版|Jenny


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