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『项目』全国单价地王项目蛰伏近四年入市 每平米13万仍有亏本之嫌

财联社（上海 ， 采访人员 王海春）讯 ， 蛰伏近四年后 ， 昔日"地王"上海中兴路一号项目正式入市 。
日前 ， 中兴路一号项目获发预售许可证并开启认筹 。 而该项目之所以备受市场关注 ， 是因为其创下的全国单价地王纪录 ， 至今仍未被打破 。
2016年8月 ， 融信击败万科、融创、龙湖等17家房企 ， 以110.1亿元竞得上海静安中兴社区地块 ， 较起始总价46亿元溢价139% 。 楼面价则高达10.03万元/平方米 ， 使得该地块一跃成为全国单价最贵的地王 。
融信夺得中兴路地王项目约四个月后 ， 万科于同年12月披露 ， 其以53.95亿元入股该项目 ， 持股49% 。 而万科2019年年报显示 ， 公司在中兴路项目的权益占比为49.7% 。
据了解 ， 中兴路一号目前由万科操盘 ， 而融信则更多扮演着投资人的角色 。 即使该项目首批入市房源均价接近13万元/平方米 ， 但两家公司能否使这一单价地王摆脱高价地普遍亏损的困境 ， 仍存在不小的疑问 。
『项目』全国单价地王项目蛰伏近四年入市 每平米13万仍有亏本之嫌
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销售前景存疑
"首批房源认筹已于5月5号结束 ， 正式开盘时间预计就在最近这几天 。 "中兴路一号售楼人员向采访人员表示 。
据了解 ， 中兴路一号项目首批入市房源销售均价约12.98万元/平方米 ， 低于此前市场所预期的约14万-15万元/平方米的售价 。
"前来认筹的客户并不多 ， 开盘时应该还有不少房源可供选择 。 如果认筹情况很好 ， 开盘时基本不会留下多少房源 。 "前述售楼人员告诉采访人员 。
对于首次开盘认筹情况 ， 融信方面向采访人员回应 ， 项目主要由万科方面来操盘 ， 公司未在第一时间掌握；万科方面则表示 ， "暂不了解项目前沿最新的销售情况 。 "
采访人员在采访中遇到一个耐人寻味的细节是 ， 中兴路一号开始认筹后 ， 售楼人员却推荐了周边区域其它楼盘的房源 。 "得房率只有约70% ， 得房率较低是一个缺陷 。 以同样的单价或略低一些的单价 ， 能买到性价比更高的房子 。 "一位销售人员说 。
该项目最小户型约50平方米 ， 售价近650万元；而100平方米左右的主力房型 ， 总价约1300万元 。
上海一家房产机构分析师认为 ， 以1300万元的总价 ， 在周边或更好的地段可供选择的项目数量较多 。 总价较高但自身出彩点不多 ， 使得该项目后续销售去化情况不容乐观 。
从实际开发情况来看 ， 因限价等严厉的调控政策 ， 该项目在拿地后迟迟没有开发 ， 直到去年三月才正式动工 。
而目前 ， 该项目其实也只开发了其中一个子地块 ， 另一个子地块尚未开发 。 以鸿兴路为界 ， 该项目分为两个子地块 ， 目前开发以及在售的 ， 是位于鸿兴路东侧的地块 。
采访人员在项目现场看到 ， 位于项目东侧的地块共有六幢高层住宅 ， 东地块小区中央留有少量公共空间 ， 西地块鸿兴路186号地块内目前是建筑工人的简易工棚 ， 并没有进行开发 。
『项目』全国单价地王项目蛰伏近四年入市 每平米13万仍有亏本之嫌
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现场一位施工人员告诉采访人员 ， 正在建设的东地块都是商品房 ， 有几幢楼已结构封顶 。 "东地块面积大 ， 都是商品房 ， 西地块则比较小 。 西地块一直没有开发 ， 什么时候开发 ， 现在还不清楚 。 "
对于先开发东地块而暂搁置西地块 ， 业内人士认为 ， 应该是出于项目效益考虑而制定的开发策略 。
"前期用于拿地及相关财务成本已经投入了不少 ， 东地块通过销售先回笼部分资金 ， 再开发西地块 ， 可最大程度提高资金利用效率 ， 来减缓整体的投资压力 。 "上述房产机构分析师对财联社采访人员表示 。
高价拿地藏隐患
上海一家房企营销部经理指出 ， 与拿地时近10万元/平方米的楼面价相比 ， 开发商盈亏是否能够平衡 ， 目前尚存疑问 。


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