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地产深度报道又一家！荣盛发展旗下物业公司赴港IPO，二代身影浮现


与母公司荣盛发展一样 ， 在正式发布拟赴港上市的公告之前 ， 荣万家也颇为低调 。
5月10日晚间 ， 荣盛发展公告称 ， 拟分拆旗下物业公司荣万家赴港上市 。
事实上 ， 荣万家即为廊坊荣盛物业服务有限公司（下称“荣盛物业”） ， 于今年3月份进行了名称变更 。 这家已经发展了20年的物业公司 ， 营收规模已从2000万元逐步发展至目前逾10亿元 ， 但在荣盛发展的业绩中占比尚不足2% 。
亿翰智库认为 ， 荣盛发展虽能给予物业板块支持 ， 但整体上的支持也是非常有限 ， 而登陆资本市场后的融资则可满足企业未来3-5年的发展需求 。
荣盛发展也坦陈 ， 通过本次分拆上市 ， 可以有效增强荣万家的资本实力 ， 并建立独立、持续、稳定和高效的资本运作平台 ， 为业务发展提供更为多元化的融资渠道 ， 提升荣万家竞争优势 。
荣万家的上市也将荣盛发展创始人耿建明之女耿凡超带到了聚光灯下 。 耿凡超持有河北中鸿凯盛投资股份有限公司（下称“中鸿凯盛”）44%的股权 ， 而中鸿凯盛通过2019年的一次增资 ， 获得了彼时荣盛物业8.8%的股权 ， 这一状态持续至今 。
得益于分拆物业公司上市的消息 ， 荣盛发展股价飘红 ， 5月11日股价报收8.13元 ， 微涨0.74% 。
地产深度报道又一家！荣盛发展旗下物业公司赴港IPO，二代身影浮现
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【地产深度报道又一家！荣盛发展旗下物业公司赴港IPO，二代身影浮现】

被寄予厚望
与其他地产公司一样 ， 荣盛发展很早就成立了物业公司 。
1996年 ， 荣盛发展的前身荣盛房地产开发有限公司成立 ， 从事物业服务的荣盛物业也在之后的2000年11月成立 ， 注册资本为50万元 ， 彼时的荣盛房地产持有70%的股权 。
2003年6月 ， 荣盛发展向荣盛物业追加投资250万元 ， 持股比例增至95%；2006年6月 ， 其又受让了其他自然人股东持有的全部股权 ， 将荣盛物业变为全资子公司 。 2007年11月 ， 荣盛发展再对荣盛物业追加投资200万 ， 至此注册资本增至500万 。
荣盛物业也逐步成为荣盛发展的一项重要业务 。
梳理荣盛发展年报发现 ， 2007年 ， 物业管理业务贡献的营收仅为2302万元 ， 在总营收中占比尚不足1%；不过 ， 2015年 ， 物业服务业务贡献的营收已达到了3.7亿元 ， 占比约为1.58% 。
2016年-2018年间 ， 物业服务分别实现营收4亿元、4.68亿元、6.74亿元 ， 同比增幅分别为8.09%、16.93%、43.90% 。
据荣盛发展披露 ， 2016年-2018年间 ， 荣盛物业管理面积分别为约2235万平方米、2600 万平方米、4000万平方米 ， 布局的城市数量也从2016年的20余个扩张至40个 。
这期间 ， 荣盛发展于2018年对荣盛物业增加了5000万元的长期股权投资 。 2019年7月 ， 中鸿凯盛对荣盛物业增资9896万元 。 增资完成后 ， 荣盛物业注册资本由5500万元增加至6031万元 。
被寄予了颇多希望的物业公司2019年的营业收入、净利润分别完成计划的104%和185%；外部拓展面积2141.26万平方米 ， 完成计划的268% 。
同时 ， 截至2019年末 ， 荣盛物业布局了全国15个省的46座城市 ， 合同面积为8000余万平方米 ， 服务项目总数达到300个 ， 服务30余万户家庭 ， 超过100万人口 。
据荣盛发展最新公告披露 ， 截至2019年末 ， 荣万家实现营业收入约13亿元 ， 利润总额约1.35亿元 ， 净利润约1亿元；其合并报表口径资产总额约17.11亿元 ， 负债总额约13.25亿元 ， 净资产约3.86亿元 。
2020年一季度 ， 荣万家实现营业收入约4.05亿元 ， 利润总额6765.06万元 ， 净利润5073.79万元 。
如今 ， 荣万家拟赴港上市 ， 发行比例不少于发行后荣万家总股本的25%（未考虑超额配售权的行使） ， 并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售权 ， 发行募得资金净额拟用于市场及业务拓展；收购兼并；社区生活服务；提高业务信息化水平；补充营运资金及一般公司用途 。


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