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天天基金抢食万亿级大蛋糕，砸百万年薪挖人！基金公司拼了( 二 )


博时资本表示 ， 公募基金积累了丰富的投资管理ABS产品的经验 ， 但管理基础设施REITs是一个全新的领域 ， 还需要增强自身能力建设 ， 专注中长期发展战略 。
金鹰基金产品研发部表示 ， REITs对公募基金的运营、管理和维护职能都提出了新的挑战 。 公募REITs主要投资单一底层资产 ， 本质上是一级市场投行项目 ， 与现有主投二级市场的公募业务存在本质区别 。 发展公募REITs业务 ， 不是新设立一条产品线 ， 而是建设一种新的资管生态 。
优质项目少
此外 ， 优质项目比较少 ， 也是制约公募REITS业务的一个难题 。
海富通固定收益投资副总监陈轶平表示 ， 在当前利率下行通道中 ， 底层优质资产较少 ， REITs产品的收益率可能没有大家想象的那么高 。 当然 ， 公募REITs的重点在于基础设施领域 ， 像高铁等资产还是值得期待的 。
上述华南大型公募投研部总监认为 ， 公募REITs收益问题非常关键 。 基础设施项目的特点是资金投入的集中性与产生现金收益的分散性 ， 基础设施依赖于政府融资 ， 周期长、利润空间小 。 如果投资一些缺乏成长性的成熟基础设施项目 ， 微薄的收入无法带给投资者满意的回报 。 例如近几年很多PPP项目并不赚钱 ， 没有现金流 。 另外 ， 市政工程价格也受到管制 。 即使一些现金奶牛项目适合做RE-ITs ， 但未必有做REITs的动力 。 而且 ， REITs发行的中间环节成本很高 ， 与IPO等融资方式比较不一定有优势 。
金鹰基金产品研发部也坦言 ， 目前优质底层资产稀缺 ， 项目层面资产挖掘难度较高 。 公募REITs能否发展起来最终取决于底层项目的收益率 ， 基础设施项目投资收益率普遍较低 ， 需要税收优惠、超长期资金匹配等政策配套 。 而且 ， 具有成熟运营模式、能产生持续稳定收益和现金流、发起人和运营企业信用稳健的优质基础设施项目 ， 有多种融资方式可选择 ， 未必采用交易结构复杂的公募REITs 。
"新基建"或更适合做REITs资产
中国基金报采访人员从采访中了解 ， 各大公司目前聚焦点是REITs基础资产 ， 新基建、租赁住房等属于比较合适的项目 。
陈星德表示 ， REITs的基础资产要求有长期稳定的现金流 ， 满足投资者长期持有的预期收益 ， 以及能够进行市场化运作 ， 无法律瑕疵等条件 。 基于上述考虑 ， "新基建"主题下的通信网络基础设施、大交通基础设施、能源供应基础设施、物流仓储基础设施、数据中心基础设施等均是比较适合的资产 ， 政府相关部门也对项目的条件和相关程序做出了安排 。
"遴选适合发行公募REITs的基础资产主要遵循三大原则：一是为较好地匹配投资人的权益投资风险溢价要求 ， 基础资产需具备较高收益率；二是基础资产须具备长期、稳定的现金流；三是要市场化运作 ， 且权益无瑕疵、可转移和法律隔离 。 "鹏华基金表示 ， 根据这些原则 ， 5G基站、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车停车场/充电桩、大数据中心、产业园区、工业物流园区等项目非常适合 ， 基本覆盖大类基础设施 。
华南一家大型公募投研部总监表示 ， 参照美国市场经验 ， 将信号塔、石油管线等作为底层资产的非常多 ， 但中国很多基础设施市场化程度不是很高 ， 在借鉴国外经验时需要加以区分 。 "租赁住房是比较好的基础资产 。 政策上比较支持 ， 土地方面也已经开始实践 ， 市场经营机构也逐步走向成熟 ， 能保证现金流的稳定和增长 。 "
前海联合基金也认为 ， REITs业务价值最终取决于其成长性带来的收益 ， 有稳定成长前景的资产更适合做REITs ， 比如仓储物流、数据中心等信息基础设施 。
此外 ， 博时资本表示 ， 项目现金流具有稳定性和成长性的资产是比较适合的优质资产 。 本次试点相较海外市场包含较广义的基础设施概念 ， 仓储物流、产业园区和数据中心在过往的不动产投资中都有不错的表现 。 未来 ， 在基础设施成功试点的基础上 ， 商业不动产领域是否能进入到公募REITs中让人拭目以待 。


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