慧声说房前浪们却还在热炒学区房？，后浪们逃离北京了
离开北京的人越来越多了 ， 逃离北京是老生常谈 ， 也是现实一种 。
在后疫情时代 ， 北京防控疫情常态化 ， 让很多中小微企业的经营陷入困境 。
一位电商创业的朋友 ， 公司刚有起色 ， 但因为疫情管控 ， 且自己租住的办公室在住宅小区内部 ， 小区限制一户只能进3人 ， 这让大多数员工无法上岗 。
从2月到3月到4月到5月 ， 一晃眼 ， 大半年过去了 ， 很多业务无法上线 ， 朋友痛定思痛 ， 下决心将公司搬到了杭州 。
杭州是电商之都 ， 对中小企业又相对友好 。 如今 ， 朋友的业务在哪里做得还不错 。
上面 ， 我讲述的只是上万个逃离故事中的一个 。 这场逃离有的因为裁员 ， 有的因为待岗 ， 有的因为公司倒闭 ， 有的因为行业不景气（旅游、住所、餐饮、影视等行业）……
现实很魔幻 。 年轻的、创业的后浪们正设法逃离创业成本高企的一线城市 ， 而一线的前浪们也在为后代布局 ， 热炒深圳、北京的学区房 。 
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两天前 ， 贝壳找房、我爱我家发布的租房大数据进一步验证了 ， 还有很多人没有返回北京 ， 也许再也不回来了 。
2020年4月 ， 北京出租房数量从42792套增加到50247套 ， 上涨7500套左右 。
贝壳研究院发布的《4月北京租赁市场月报》指出4月北京住房租赁新增房源量环比上涨46% 。
新增租赁房源越来越多 ， 说明房屋空置率也越来越高 ， 很多人不回北京了 ， 也没有租房需求了 。
我爱我家研究院发布的《2020年4月北京住房租赁市场数据报告》指出 ， 4月 ， 每平米的平均成交租金为86.93元 ， 同比去年下跌6.85% ， 为2018年12月以来的最低值 。 
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可以大胆预测 ， 疫情对经济、对收入的冲击让今年北京的租金没有太大的上涨空间 。 需求降低了 ， 供给却大幅上涨 ， 房租适度下跌也就在情理之中 。
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那么租金下跌 ， 是否意味着北京楼市的变盘 ， 北京房价会大幅下跌吗？
我们先看二手房数据 。 成交量上 ， 90天内二手房成交量从7140套变为8134套 ， 连续上涨 。 陆续有进场买房的 。
挂牌数量上 ， 4月在售二手房数量从89241套变为89371套 ， 基本横盘 。 说明北京楼市并没有出现抛售现象 。
北京楼市二手房挂牌价从57721元变为57625元 ， 下跌96元 ， 基本横盘 。 疫情并没有让北京房价出现大幅下跌 ， 还是持续小阴跌 。
再看新房数据 ， 5月1日—5日 ， 据诸葛找房监测 ， 12个重点城市新房销售数量同比大幅上升77.1% ， 北京成交量同比增长5倍 。 易居研究院发布数据显示 ， 2019年五一期间北京新房成交量110套 ， 2020年则达到666套 ， 同比涨幅505% 。
中国社科院财经战略研究院发布2020年4月《中国住房大数据分析报告——从深圳到全国的房价涨跌格局与对策》显示北京近3个月房价累计上涨0.83% ， 为四个一线城市中最低 。
可以看出 ， 虽然新房成交量上去了 ， 但房价并没有上去 。 五一期间成交量的增加很大程度上是因为前几个月积压的购房需求的释放 ， 目下的数据跟去年五一同期比的意义并不大 ， 并不能说明新房市场大热 。
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租赁市场降温 ， 一二手房市场不温不火 ， 但今年北京的土拍市场却异常热闹 。 不限价地块频出 ， 且地块位置一个比一个好 。
中指院数据显示 ， 1-4月份 ， 上海以870亿元的成交总价位于榜单首位 ， 杭州和北京分别以861亿元和851亿元的成交总额占据榜单第二、三位 。
不过 ， 今年以来 ， 各地陆续拍出地王 ， 并不是为了炒高房价 ， 很大程度是要稳预期 。 通过高价地块的释放 ， 稳定大众对楼市的预期 ， 不至于市场受疫情冲击出现大幅滑坡 。 毕竟房地产是经济的压舱石 。
那么 ， 房企拿地对买房有什么启示？
一般来说 ， 房企在拿地前会对城市、对地块都会做调研 ， 同时还要结合第三方数据来研判一座城市究竟有没有开发价值 。 房企对区域判断的专业性显然要比一般专家高明 。
疫情之下 ， 一二线城市经济显然更有韧性 。 4月份 ， 土地溢价率较高的城市均为一二线城市 ， 如杭州、苏州、厦门等 ， 这反映出房企的拿地策略更偏向核心城市 。 
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经济上行时期 ， 三四线城市同样能吃到经济增长的红利 ， 房价同样有上涨预期 ， 所以房企会积极考虑三四线 ， 毕竟拿地成本低廉 。 而在经济下行期间 ， 三四线城市经济显然不如一二线城市更有韧性 ， 这时房企自然而然地选择容错率更高的一二线城市拿地 。
未来如何买房？对于二线城市则要分城市、分区域来看 ， 非核心二线的非核心区域绝对不看 ， 核心二线的非核心区域看价格 ， 非核心二线的核心区域多关注 ， 核心二线的核心区域可以上车 。
【慧声说房前浪们却还在热炒学区房？，后浪们逃离北京了】所谓核心区域是指一定有实际的规划落地 ， 至少已建成一部分配套的区域 。 画大饼的太多 ， 靠规划概念购房最不靠谱 。 试想 ， 疫情下 ， 地方政府财政吃紧 ， 有的概念可能永远躺在纸面上 。
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