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基金海银财富私募产品退出未达预期 回应：本金大概率会有安全边际( 二 )


以下为采访内容：
中新经纬：产品为什么出现延迟兑付的情况？2021年2月兑付剩余部分这个时间是如何确定的？
祝欣刚：第一 ， 整个项目作为股权类项目 ， 在基金合同里面是有约定的 ， 资金的清算是以最后资产变现为时间节点 。 第二 ， 如果在预期到期日之内没有完成资产变现 ， 管理人需要尽快将资产变现之后 ， 进行一定的清算和分配 ， 所以资产变现的动作其实是在到期日之前就签订了相关的协议 ， 但是实际的资金到账受制于付款条件 ， 没有一次性在到期日之前到账 ， 所以会启动基金相关的首次清算和后续二次清算的流程 。 投资人可能对这个内容不是特别理解 ， 他们可能认为已经到期了 ， 就应该在到期日把所有的资金拿到 ， 这是常规的银行理财和股权类投资基金之间的一些差异 。
对于最后兑付的时间 ， 我们和投资人所谈的明年的时间节点 ， 其实是基于跟交易对手签订的相关收购备忘录 ， 与交易对手约定最晚付款日是2021年2月20日 ， 所以我们给投资人的回复 ， 也是基于交易对手提供的最晚付款日 。 可能最晚会在这个时间收到交易对手的股权对价款 ， 之后我们会启动二次分配 ， 严格意义上来说 ， 最晚的二次分配的日期 ， 应该是在收到股权对价款之后的10个工作日之内 ， 才能完成在托管行的资金清算 ， 最后再分配给投资人 。
惠晓川：一般来说 ， 商业地产在退出过程中 ， 这种大宗交易本身流动性较低 ， 它是一种低频交易 ， 不像住宅类地产属于高频交易 。 再加上今年的运行情况 ， 坦率来讲 ， 我们提前半年时间就开始向市场潜在买家进行询价 。 考虑到最后的资金清算、给出的价格等因素 ， 这个买家是退出效率最高的买家 。
今年恰好赶上疫情 ， 商业活动受到冲击和影响 ， 买家在这样的环境下 ， 一次性把所有款项付清是很困难的 ， 这个买家在锁定之后支付了定金 ， 并且答应按照交易合同的约定 ， 分批次地、逐笔地把我们整栋资产剩余的尾款清算掉 ， 然后我们再根据最后所有资金的回笼 ， 按照基金的份额再清算给投资者 。
中新经纬：在产品推荐过程中 ， 工作人员是否存在一些夸大收益 ， 或者保证本金的行为？
祝欣刚：在推荐材料中 ， 有非常明确的风险提示 ， 私募基金管理人不保证资金一定盈利 ， 也不保证最低的收益 ， 也就是“不保本保息”的一个说明 。 此外 ， 本资金受市场风险、政策风险、流动性风险等因素影响 ， 在极端情况下 ， 投资人仍有面临委托资金不能按期退出甚至亏损的风险 ， 其实我们在定向推荐时 ， 和投资人签订合同期相关合同时 ， 都有相关约定 。
在给投资人做市场推介时 ， 我们也会谈到对于市场的一些判断 ， 比如对未来项目的周边市场价格 ， 以及项目的租金率 ， 还有财务模型 ， 会有多种情况下的投资测算 。 但我们在做测算时也会特别注意说 ， 仅为市场预期情况下的一个测算结果 ， 最终是以退出时的实际情况为准 。
所以 ， 我理解可能投资人把这些信息认为是我们承诺收益 ， 但是实际情况是我们也有当时的路演材料 ， 包括基金合同里面也有明确的文字描述 。
中新经纬：投资人称 ， 2017年中城国际项目的收购价格约64000元每平方米 ， 今年该项目交易价格仅68000一平米 ， 该价格是否合理？
祝欣刚：市场价格波动是一个正常的情况 。 对比周边的一些物业 ， 在我们旁边的嘉汇国际广场2018年三季度卖给首农集团的成交单价约为每平方米6万元 ， 腾飞大厦2019年一季度出售40%股权 ， 对应单价约每平方米5.35万元 。 我们项目的价格是基于市场水平的价格 ， 没有出现大幅偏离 ， 并不是所有中国的房地产都会三年翻一倍 。
中新经纬：您认为写字楼的租金回报是否符合预期？疫情之下 ， 写字楼的空置率是否提高？
祝欣刚：2017年收购时 ， 我们最初预测一线城市的写字楼租赁需求相对来说比较旺盛 ， 同时我们预期会有一个比较好的收益表现 ， 但在实际中发现 ， 近三年以来 ， 尤其是上海 ， 受周边城市和区域新增供应的影响 ， 整体租户的租赁意愿、支付能力的一些波动 ， 实际出租率与收购初期相比没有出现大幅增长 ， 基本上是持平状态 。 其次 ， 在写字楼出租方面 ， 有一个惯例 ， 通常租户进来后 ， 会给予一定的免租期 ， 同时在中介机构提供服务时会支付一定中介费用 ， 这些都会在一定程度上影响最后的资金收入 。 截止到4月27日 ， 实际收到的租金资金收入约9469万元 。


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