北京，新房，预售证北京1天4项目获发预售证 未来2个月还有2万套( 二 )
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刚刚过去的“五一”小长假里 ， 北京不少新房项目的售楼处人头攒动 ， 客户爆棚 。
贝壳研究院数据显示 ， 5月1日至5日期间 ， 北京新房市场成交量同比去年五一假期（放假4天）增长4.85倍 ， 成交面积8.7万平米 ， 同比增长4.63倍 。
贝壳研究院首席分析师许小乐认为 ， 与节前预期一致 ， 一方面整体市场供应量充足 ， 加上房企回款意愿强烈 ， 很多房企在“五一”假期之前已经开始筹备打折促销 ， 供应端准备充足 。 同时疫情防控等级在4月30日起降低 ， 市场信心极大提升 ， 不乏部分抄底心态 ， 市场升温 ， 压抑已久的购房需求在“五一”假期集中释放 。 但今年“五一”成交套均面积为120平米 ， 为2016年以来的最低值 ， 可见刚需客户是带动市场快速回暖的主力人群 。
市场回暖还是“虚假繁荣”？
近期北京新房成交量大涨是否意味着市场回暖了？这种趋势能否持续？
对此 ， 合硕机构首席分析师郭毅接受券商中国采访人员采访时认为 ， 判断市场的冷暖程度应从供、销、存这三个数字去判断：虽然4月份的成交有回暖 ， 而且比去年同期新房市场的成交量还要好 ， “五一”期间的成交量也不错 ， 但是成交量不足以去化供应量 。 同时 ， 这些成交量的提升 ， 在很大层面上是开发商在价格上做出让步的结果 ， 所以新房市场其实是分流了一部分二手房市场的客户 。 此外 ， 因为持续的供过于求 ， 市场的库存积压非常严重 ， 已供应没销售的库存叠加已供地没上市的潜在库存 ， 无论是去化压力还是资金压力都很大 ， 而且这种压力在短时间内很难得到缓解 ， 因为北京的供地量还在持续增加 ， 今年到现在 ， 北京土地出让金已经有900多亿了 。
“特别是在限购限贷政策目前还保持在一个非常严格的限制之下 ， 我们看到这个市场面上貌似的这种繁荣 ， 我觉得是虚假繁荣 。 ”郭毅对券商中国采访人员说 。
中原地产首席分析师张大伟也认为 ， 现在是在疫情之下一系列稳经济措施持续出台的情况下、以及相对宽松的货币政策呵护下出现的一个楼市的弱复苏 ， 如果政策有风吹草动 ， 这个复苏就很难持续下去 ， 因为供给量还是很大的 。
已供限竞房整体销售率约50%
尽管在4月的北京限竞房市场中 ， 有个别限竞房开盘热销 ， 如金茂北京国际社区、中海寰宇时代两个楼盘成交均超过200套 ， 但是从库存来看 ， 北京整体限竞房销售压力仍较大 。
北京中原数据显示 ， 截止2020年4月底 ， 北京限竞房上市存量29922套 ， 库存量继续增长 ， 大兴库存套数依然最高 ， 占比达到24% ， 环比持平 ， 仅东城、西城2区域没有限竞房项目 。
由于供应房源数量较多 ， 自2018年6月10日首批限竞房项目开盘入市至今 ， 将近两年的时间里 ， 项目整体去化情况并不理想 ， 虽有部分热销案例出现 ， 但滞销是普遍现象 。
因政府在卖地时就限定了未来商品房的销售均价 ， 所以限竞房售价通常只是周边商品房甚至是二手房的70%-80% 。 郭毅对券商中国采访人员说 ， 但是从已入市的限竞房销售情况来看 ， 并未凭借突出的价格优势取得压倒性胜利 ， 一半的购房者购买了限竞房 ， 另外一半则仍然选择了市场化的商品房 。
据郭毅统计 ， 截止目前 ， 北京一共供应了69110套限竞房 ， 整体销售率约为50% 。 当前 ， 北京82个成交限竞房中有40个项目销售过半 ， 其中25个项目的签约率超过70% 。
低于限价开盘成普遍现象
除了限竞房的井喷供应外 ， 张大伟认为 ， 北京楼市库存严重积压的主要原因还与信贷政策过严有关 。 “目前北京新建住宅库存中 ， 按照现有的普通住宅标准 ， 大部分限竞房已是非普通住宅 ， 平均单套签约金额530万 ， 基本都得按照首套房40%、二套房80%计算首付 ， 这使得全北京市场整体陷入去化难的局面 。 ”他说 。
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