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地产深度报道房企存货大阅兵，20强仍掌握大部分资源，周转第一名竟然是它！( 二 )


整体而言 ， 50家典型房企的存货增速实呈下滑的态势 。 亿翰智库数据显示 ， 2019年50家典型房企的存货增长率较2018年同期下降了4.7个百分点 。
存货规模排在前20位的房企 ， 其存货总量占50家房企的比重达到75%以上 ， TOP20的门槛也上升至1600亿元 ， 而这些房企中 ， 除了首开股份、华夏幸福、富力地产、荣盛发展之外 ， 均为全口径金额排名前20强房企 。 由此来看 ， 大部分资源依旧掌握在强者手中 。
头部房企周转能力强
在拥有存货规模的同时 ， 还需要有良好的运营能力将其变为财富 。 总体来看 ， 2019年 ， 50家典型房企的平均存货周转率为0.3211 ， 较2018年增加了0.0117 。
以房企销售业绩为标准 ， 销售规模TOP10房企的平均存货周转率为0.3460 ， 不仅较50家典型房企的平均水平高出0.0249 ， 同比2018年的0.3386亦得到了提高 。
其中 ， 融创在存货规模同比上涨约4成至4819.73亿元的基础上 ， 仍将存货周转率从2018年的0.287提高到了0.3115 。 同时 ， 绿地、华润置地也在增加存货的同时 ， 分别将存货周转率提升了0.04、0.039 。
此外 ， 销售规模排在TOP11-20的10家房企中 ， 其平均存货周转率约为0.3227 ， 略高于50家典型房企的平均值 ， 但低于TOP10房企的水平 。 除龙湖、旭辉、中南、中国金茂之外 ， 其余6家房企的存货周转率也低于平均值 ， 其中 ， 阳光城、绿城等4家房企的存货规模在1000亿-3000亿之间 。
2019年 ， 碧桂园的存货周转率为0.4704 ， 较2018年的0.515有所下滑 ， 但依然在“恒碧万”三大房企中保持了首位；而恒大、万科的该指标在2018年、2019年之间并无太大变动 ， 基本保持在0.29、0.28左右 。
亿翰智库研究总监于小雨分析认为 ， 碧桂园存货周转率较高的主要是结转多 ， 其2019年的收入比万科多了1200亿元 ， 相应地 ， 结转成本也多 ， 这与其一直秉承的高周转有关 。 恒大拥有的土地储备多 ， 其存货及总资产规模均是行业最多的 ， 导致周转相对慢；同时 ， 与恒大、碧桂园相比 ， 万科在2018年和2019年的营业成本及营业收入都较低 ， “周转就慢了 ， 万科比较稳当” 。
尽管存货周转率较低 ， 但是“恒碧万”的资产周转率则高于平均水平 。 50家典型房企的平均总资产周转率为0.2196 ， 微增0.0052 ， 而“恒碧万”三大房企的该指标为0.2337、0.2748、0.2258 。
绿地虽然在销售排行榜被挤出前五 ， 但在存货周转率与资产周转率两个指标上 ， 其皆以远高于平均值的水平位于首位， 远超最先提出“快周转”的万科 。
“（总资产规模）在5000亿以上房企的平均总资产周转率最高 ， 为0.2477 。 ”亿翰智库认为 ， “这说明大型房企不仅拥有雄厚的总资产规模 ， 且在行业销售增速整体放缓的情况下 ， 规模房企的销售能力及资产营运能力凸显 ， 资金回流的能力更强 。 ”


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