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武汉楼市，5月冷热“半月考”

凌晨2点 ， 张子寿的朋友圈里满是焦虑与鸡血 。“2020 ， 不要解释 ， 要业绩” ， “辛苦团队挑灯夜战” 。“办法总比困难多” ， “来访全靠周末大回血 ， 每个来访都是兄弟们没日没夜干出来的” 。还没“康复”的武汉 ， 加班到凌晨一两点多是“地产狗” 。 他们转发项目海报 ， 转发项目软文 ， 复盘总结 ， 灵感迸发 。 张子寿就是其中的重度焦虑者之一 。他是武汉一家上市房地产公司高管 ， 也是一位喜欢研究数据的地产人 。“这个五月 ， 武汉市场的热度与买房人的体感出现反差 。 ”这是张子寿的最新发现 。 对于武汉的大盘 ， 他像是一个超级大脑 。 地价、房价、成交量 ， 他记得一清二楚 。 每个项目 ， 在他那里就是一只股票 。一方面 ， 买房人感觉市场很冷 ， 开发商的房子不好卖 。 另一方面 ， 市场上的千万级豪宅 ， 还是被人买走 ， 刚需还是要排队摇号 。 在开发商内部 ， 对市场的反馈 ， 也出现分裂 。这其中的原因 ， 张子寿认为是市场严重分化与分裂 。他说 ， 今年2-3月 ， 武汉楼市是“断片”的 ， 而很多媒体甚至同行对武汉有很深误解 ， 用“断片”的数据 ， 推论“武汉市场不好” 。4月一个月 ， 武汉新房成交6627套 ， 相当于2019年单月业绩的近7成 。从4月到5月 ， 他对市场的认识 ， 出现了一次起伏 。4月最后一天 ， 武汉新房成交612套 。 他感觉 ， 市场要爆发 。015月的前7天 ， 他发现自己错了 。市场很冷 ， 最冷的一天 ， 5月4日 ， 成交84天 。一根刚拉高的曲线 ， 突然跌入谷底 。身边的业内朋友都在抱怨 ， 市场还是很冷 。5月初的武汉 ， 盛夏的感觉 。 中午的车内 ， 不开空调 ， 没法上路 。从5月8日起 ， 他感觉到市场热起来 ， 连续3天破400套 。武汉楼市，5月冷热“半月考”
5月15日 ， 武汉万象城第一次开盘 。1栋楼 ， 138套房源 。 因为是疫情期间的线下开盘 ， 这次开盘将持续7天时间 。 第一天就预约办理50套认购 。按照“预约制开盘”方式 ， 预计将成为武汉首个“周光”千亿豪宅 。从天地 ， 到万象城 ， 武汉最着急的 ， 是豪宅“刚需” 。 如果他们心底没有一个好预期 ， 这群有钱人为什么拼命买？武汉楼市，5月冷热“半月考”
这次的依据 ， 则是5月14日－15日 ， 连续两天 ， 新房成交破530套 。他感觉很多人开始犯选择困难症 ， “兜里钱太少 ， 手上名额太少 ， 好项目太多 。 ”2-2.5w ， 武汉二环内 ， 新盘随便买 。5月前15天 ， 武昌、青山与江汉的新房成交很少 。 可以说是 ， 区域内在售项目少 ， 成交少 。 也可以看出 ， 物以稀为贵 。02与张子寿盯楼市大盘不同 ， 孟东野更关心的是武汉经济 。他是武汉一家连锁餐饮企业老板 。 这次疫情 ， 他的公司在生死边缘 。5月15日 ， 孟东野看到一篇正能量的新闻 。 大意是 ， 央企组团到武汉投资 。 50多家央企当家人表达扎根武汉的决心 ， 对武汉的信心 。葛洲坝集团 ， 一家在硚口投资500多亿；中粮集团 ， 未来3年投300亿；招商集团 ， 今后5年投资1000亿 。这是武汉有史以来第一次 。很多人对武汉楼市的判断 ， 则是基于对武汉经济的好坏 。大致逻辑是 ， 武汉经济很难恢复元气 ， 人口外流 ， 房子多 ， 没人买 。 房价涨不起来 。持这种看法的人 ， 大有人在 。 而老孟喜欢逆向思维 ， “当央企组团支援武汉时 ， 武汉大有可为 。 ”“武汉经济大盘稳 ， 楼市也会稳 。 ”老孟把餐饮店的堂食业务开放 ， 并主攻线上订单 。他手上的闲钱 ， all in买下一套豪宅 ， 押注5年后的武汉 ， “在武汉 ， 还有比买房 ， 更靠谱的投资吗？”他还发现 ， 5月份一线奢侈品纷纷涨价 ， 越涨买的人越多 。 这与最近武汉豪宅市场上的表现一样 。“我看到了市场反弹” 。 从5月新房成交数据曲线上 ， 张子寿看到武汉新房成交量一路上扬 。他身边几个搞包销、分销的朋友 ， 都感觉到了这种反弹 ， 并且商铺的来访量也增多了 。15天时间 ， 成交4709套 。 他推算 ， 5月份 ， 武汉新房成交可能破1万套 。如果单月成交破万套 ， 则预示着武汉楼市彻底复原 。035月1日－15日 ， 武汉拿到预证的住宅项目12个 。分布在新洲、黄陂、蔡甸、江夏 ， 主城区仅有万象城等2个项目 。张子寿说 ， 市场上的新房 ， 多是老盘加推 。 这些项目的预证并不是5月份的 。而5月份入市的新房源 ， 则是三环外居多 。这也最终给买房的“体感” ， 是郊区盘多 ， 不想买；想买的中心项目 ， 太贵 。很像在车站等公交车 。 自己想上的车 ， 迟迟不来 。 不想上的车 ， 一辆接一辆 。而多数楼盘从4月份开始 ， 持续卖房 。 对于这种每周加推的项目 ， 买房人习惯观望 。这些“中间层”项目的套路 ， 主要是 ， 原本一次性卖500套房子 ， 改成每两周推100套 ， 每次开盘“日光” 。 或者每隔几天 ， 推十几套特价房 。 既避免老业主的不满 ， 又能饥饿营销 。即使如此 ， 买房人总觉得 ， 这些楼盘还要更低价格卖房 。 再等等看 ， 成为市场上的主流 。［后记］楼市是一个很区域的市场 。“如果一个人对天南地北的楼市 ， 都能谈 ， 都能分析 。 这种人你就要小心 。 ”张子寿提醒 。他是一个武汉楼市研究高手 ， 从来不分析北京、上海、杭州的楼市 。他还说 ， 那些用武汉二三月份的新房与二手房数据 ， 分析预测市场的 ， 要么是蠢 ， 要么是坏 。他除了自己去售楼部踩盘 ， 与置业顾问聊天外 ， 他还分析市场数据 。 同一个片区 ， 隔壁邻居的两个项目 ， 5月的表现 ， 截然不同 。 我们不能以其中一家的表现 ， 一概而论 。小数据 ， 放在一起看 ， 就是一个武汉的小趋势 。 5月份武汉楼市的起起落落 ， 他看到一种很强向上爬升的趋势 。这种趋势是一种疫情后的刚性消费 。 即使没有疫情 ， 这种消费也会照常进行 。 疫情只是延缓了需求 。像孟东野这样的老板们 ， 他们all in 买房 ， 也是一种小趋势 。 他们对财富保值的焦虑比普通人更强烈 。他们懂得 ， 楼市的冬天 ， 还是夏天 ， 不是人为能制造的 ， 这就像季节更替一样 。5月的武汉楼市 ， 吹它很火的 ， 说它很差的 ， 两个极端观点 ， 都是有偏见的 。 它原本的真相 ， 是经过层层加工的真相 。张子寿们的焦虑 ， 更多是对今年“下半场”的焦虑 。 而孟东野们的焦虑 ， 则是对财富的焦虑 。文｜杨光华（地产写字人）


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