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房企业绩观察 | 土储成发展短板 冠城大通营收、净利双下滑遭问询


房企业绩观察 | 土储成发展短板 冠城大通营收、净利双下滑遭问询
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华夏时报（chinatimes.net.cn）采访人员陆肖肖 北京报道
冠城大通2019年的业绩表现不容乐观 ， 营收和净利双双下滑 ， 尤其是两大主营业务 ， 房地产业务、电磁线业务均在下滑 ， 其转型开拓的新能源也仍然在亏损 ， 企业未来发展面临重重困难 。
冠城大通2019年报显示 ， 公司实现营业收入77.87亿元 ， 同比下降3.96% ， 归属于上市公司股东的净利润为4.19亿元 ， 同比下降44.81% 。
与此同时 ， 冠城大通的债务有所增加 ， 但收入却在减少 ， 资金压力大增 。 年报显示 ， 2019年公司货币资金17.01亿元 ， 同比减少50.89% 。 筹资活动现金净流量为-17.21亿 ， 同比下降168.45% 。 流动负债142.23亿元 ， 同比增长51.73% ， 其中一年内到期非流动负债为42.38亿元 ， 同比增长451.66% 。
在冠城大通披露2019年业绩之后 ， 4月18日 ， 上交所向冠城大通下发监管问询函 ， 要求其就2019年年报的信息中披露相关事项进行解释 。
房地产业务下行
冠城大通是一家有着历史的老牌企业 ， 1956年 ， 其前身福州电线厂成立 ， 漆包线是其最初起家业务 ， 1997年冠城大通在上海证券交易所上市 ， 随后进入房地产市场 ， 并将主营业务拓展至房地产开发与销售 。
但是去年冠城大通的房地产业务下滑严重 。 年报显示 ， 冠城大通2019年房地产业务收入39.81亿元 ， 同比下降6.55% ， 毛利率56.96% ， 同比下降7.91个百分点 ， 是业绩下滑的重要原因 。
具体来看 ， 冠城大通的房地产项目较少 ， 由于项目开发进度、产品类型等原因 ， 房地产业绩容易受到影响 ， 业绩的稳定性较差 。 数据显示 ， 冠城大通2019年度结算面积为19.38万平方米 ， 较上年同期22.26万平方米减少12.94%；2019年度结算收入为39.81亿元 ， 较上年同期42.60亿元减少6.55% 。
土地储备短板
作为房地产开发企业 ， 土地储备的重要性不言而喻 ， 土地储备通常代表着企业未来的规模 ， 但冠城大通近年来土地储备日益成为其发展的限制要素 。
进军房地产业务多年以来 ， 冠城大通布局的城市和项目并不多 。 数据显示 ， 冠城大通目前在建、在售项目及土地储备项目加起来仅有13个 ， 分布在北京、南京、福州、南通、常熟这五个城市 。
近几年 ， 其他企业在土拍市场上攻城略地之时 ， 相比之下 ， 冠城大通拿地的动作少之又少 。 2019年收入的土地仅有一宗 ， 6 月 ， 其下属控股公司南京万盛置业有限公司竞得高淳 NO.2019G07 地块（冠城大通华宸院项目） 。 2018年 ， 冠城大通在公开市场上也仅有一宗土地入袋 ， 2018年8月拿下的南京市六合区3.75万平方米土地 。
《华夏时报》采访人员统计 ， 从2015年至2019年 ， 冠城大通的在建或在售项目及剩余土地储备的总建筑面积一直在400万平方米左右徘徊 ， 2017年为413.22万平方米 ， 2018年达到了487.18万平方米 ， 2019年又下滑至471.39万平方米 。 从数量来看 ， 冠城大通在房地产企业中属于土地储备规模较小的企业 。
上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《华夏时报》采访人员 ， 土地和房子在房地产市场相当于面粉和面包的关系 ， 而且房地产市场的生产周期较长 ， 今年拿地 ， 明年都不一定确保能产出 。 所以大的企业一直在忙着拿地 ， 因为这牵扯到后面几年的稳定的项目供应 。 面粉都没有 ， 怎么生产面包？
关于土地 ， 冠城大通还有一个难产的项目 ， 太阳宫D区土地一级开发项目 ， 这个2009年开始推进的项目 ， 已经过去了十一年 ， 土地仍然在收储中 。 这个项目为什么这么难啃？在给上交所的回复中 ， 冠城大通道出了其中的艰辛：由于该项目涉及整个太阳宫乡撤乡设街道、居民农转非农的改制工作等 ， 且北京市各级政府都有已使用D区建设用地的情形 ， 给项目实施造成了较大困难 。


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