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城市楼市复苏“几人喜几人愁”，分化动因与持续性研判( 三 )


以成都为例 ， 2020年3月以来多个中低档楼盘开盘即售罄 ， 这也是促使成都市场4月迅速回暖的重要原因 。 从下表中我们可以看出 ， 去化率100%的项目多为中低档 ， 譬如一圈层的成发紫悦府项目 ， 因其地段好、性价比高而受到关注 ， 作为项目最后一批次房源 ， 叠加圈层内同类货源较少 ， 促使项目成为近万人摇号的“网红楼盘”；再如处于天府新区的恒大天府半岛项目 ， 二批次1170套房源一经推出也在开盘当天全部售罄 ， 虽然部分客户因污水厂问题放弃选房 ， 但超万人的报名人数依旧将其房源抢购一空 。 此外 ， 同属二圈层的凯德卓锦万黛同样因其区位优势和较高的价格剪刀差吸引了2万人摇号 ， 中签率低至1% ， 火热程度可见一般 。
与之形成鲜明对比的是 ， 部分处于城市边缘或是周边配套相对缺乏的高价项目依旧去化不佳 。 典型代表为佳兆业珑玺 ， 地处温江光华新城 ， 价格相较周边无明显优势 ， 加之产品定位高端 ， 面积大总价高 ， 虽然4月仅推出124套房源 ， 开盘当天去化率依旧不足30% 。 而天府新区的麓玥府虽毗邻成都“神盘” ， 鲁湖生态城 ， 但因自身配套呈现仍需较长时间 ， 因而也面临一定程度的去化压力 。
城市楼市复苏“几人喜几人愁”，分化动因与持续性研判
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（2）深圳、南京、郑州等豪宅供应稀缺“一房难求” ， 低性价比刚需盘“无人问津”（部分略）
第二类城市主要是依托高端、豪宅改善盘持续热销带动市场回暖 ， 远郊刚需盘去化则相对缓慢 ， 典型代表为深圳、杭州、南京、常州 。 之所以产生这样的分化 ， 实则也是疫情对不同购买力客群的收入影响存在差异 ， “富人更富 ， 穷人更穷”的分化格局所致 。 具体来看 ， 一方面得益于中央对企业的“纾困”政策不断 ， 央行去年以来连续降准、降息 ， 适度宽松货币政策扶持企业增长 ， 市场流动资金相对充裕 ， 企业主等高净值人群抗风险能力更强 。 另一方面 ， 低收入群体更加“边缘化” ， 很多企业在进行人员结构调整时 ， 最有可能放弃或整合的就是可替代性强、低层级同时也意味着低收入的用工需求 。
一线城市以深圳为例 ， 高端、豪宅产品屡开屡罄：3月7日 ， 104套总价区间在2000万-5000万的太子湾云玺房源当日售罄；3月16日 ， 万科星城288套小户型公寓开盘七分钟全部售罄 ， 预售均价也达到了了3.6万元/平方米 ， 此外 ， 深圳南山区、宝安区等热点区域中高端项目也出现“喝茶费”等现象 ， 市场热度可见一般 。 对比而言 ， 处于坪山、龙岗、光明区的部分项目则去化不佳 ， 特建发乐府花园、君华时代花园、中骏云景府3-4月开盘去化率均不及50% 。
城市楼市复苏“几人喜几人愁”，分化动因与持续性研判
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二线城市以南京为例 ， 分化情况和深圳类似 ， 高档（73%）、豪宅（97%）产品的去化率也普遍好于中档（40%）、低档（5%）产品 ， 受到供应结构的影响 ， 推盘以中档产品居多 ， 据CRIC监测 ， 3-5月南京共推出57个楼盘 ， 其中45个楼盘产品定位均为中档 ， 去化冷热不均拉低了中档整体的去化率水平 。 聚焦热销项目 ， 即去化率大于90%的项目 ， 可以看出以高端和豪宅项目居多 ， 集中在建邺、鼓楼、栖霞等核心区域 ， 其中建邺区的仁恒江湾世纪、华新城；鼓楼区的绿地海珀紫金、栖霞区的万象天地九悦均实现了开盘即售罄的佳绩 。
（3）西安、宁波、上海等中档刚改项目“异军突起” ， 低档、高端去化一般（略）
（4）广州、天津、厦门等项目去化普遍不佳 ， 各档次产品去化率均维持低位（部分略）
第四类城市疫后成交已经尽显“疲态” ， 在售项目普遍去化不佳 ， 以广州、厦门、天津为典型代表 ， 不同档次的项目并无明显的去化“分层” 。 以广州为例 ， 不同档次项目开盘当天平均去化率基本维持在30%-40% ， 少数项目热销 ， 譬如星河东悦湾开盘预售均价在2.7-2.9万元/平方米之间 ， 对比城市均价而言属于中档项目 ， 项目最近一次开盘推盘155套当天即去化71% ， 此外项目前期蓄客量达到330组 。 该项目得以热销的主要原因即在于优越的区位环境与成熟完善的配套 。 一方面 ， 项目毗邻南沙区府 ， 属于蕉门板块的核心区府板块；另一方面 ， 项目内部配套有商业综合体与一贯制中小学教育配套 。 另外项目户型使用率高达82% ， 小面积户型打造三房两卫极具性价比 。


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