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老破小|“接棒”棚改，5万亿老旧小区改造来了！“老破小”命运将迎逆转( 二 )


据该机构估算 ， 在旧改的撬动下 ， 消费建材领域中 ， 防水材料获得的市场空间可达236亿元；涂料的市场空间为518亿元；管材的市场空间为273亿元 。
“民生问题”的解决之道
近些年 ， 老旧小区改造一直以财政资金为主导 。 从目前的实践来看 ， 除中央财政补贴、地方政府专项债外 ， 银行信贷也是旧改的重要资金来源 。
今年4月14日 ， 国务院常务会议要求建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制 ， 中央财政给予补助 ， 地方政府专项债给予倾斜 ， 鼓励社会资本参与改造运营 。
老旧小区改造 ， 对于社会资本来说 ， 最大的难题是盈利模式 。 由于它不会拆迁旧房重建 ， 因而不存在通过卖新房获得盈利的可能；投入到新装电梯、新建医疗幼儿养老设施、修建道路等公共设施的资金 ， 未来很多只能靠物业费、停车费来获得回报 。
总体来看 ， 目前社会资本参与老旧小区改造的热情并不高 。 在很多投资者看来 ， 利润率低、投资回报周期长 ， 是老旧小区改造面临的主要商业困境 。 孔鹏认为 ， 主要原因是没有明确的商业模式 ， 没有清晰的产品服务的供求关系和服务标准 。
孔鹏表示 ， 老旧小区改造属于民生问题 ， “民生问题要想出商业模式就一定要有低息的资金支持 ， 它跟房地产开发的逻辑不完全相同 。 如果没有资金杠杆、没有低息的贷款 ， 那老旧社区改造的回报就会十分困难 。 ”
孔鹏说 ， 推动旧改行业的发展 ， 还需多方努力 。 业主需要了解 ， 老旧社区改造不是一种政府补贴的福利行为 ， 而是一种政府支持的商业行为 ， 想要获得美好生活 ， 必须进行参与和付出；作为参与改造的企业 ， 一定要拥有足够的耐心 ， 并能提供真正为终端用户创造价值的产品和服务；在政策端 ， 政府除提供低息资金支持外 ， 还应改变老旧小区粗放式的管理和收费方式 ， 争取实现居民和企业价值共享 。
以房企为代表的社会资本 ， 更愿意投入到旧城改造、城市更新项目上去 。
存量房时代的到来 ， 和一二线城市土地资源的稀缺 ， 促使房企通过旧改来加大土地储备 。 万科于2017年加大在“城市更新”上的布局 ， 并积极向二三线城市进行扩展 。 碧桂园也在2017年表示 ， 要加大旧改投入力度 ， 并将旧改作为“在四个一线城市的主要发展方向之一” 。
亿翰智库指出 ， 目前参与旧城改造的企业主要以大型开发商和金融房企(地产基金)为主 ， 这两类主要玩家各具优势 。 “房企依靠在地产上下产业链的优势 ， 在综合类项目的改造和建筑上具有明显优势;地产基金由于资金实力雄厚 ， 在旧改上往往采取轻重资产结合的方式去运营 ， 在资金和运营上具有一定优势 。 ”


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