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房企|今年又有200多家房企破产！释放了什么信号？


文|凯风
房企破产 ， 不再是新鲜事 。
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今年又有200多家房企破产？
据人民法院公告网显示 ， 截至2020年6月初 ， 今年房地产企业破产数量已经达208家 ， 超过2018年上半年的177家破产数量 ， 与2019年同期相对持平 。
208家房企破产 ， 听起来似乎很夸张 。
事实上 ， 目前全国房地产企业总量高达9.7万个 ， 200多家房企破产 ， 相比总量可谓九牛一毛 。
房企|今年又有200多家房企破产！释放了什么信号？
本文插图

几乎每个城市都有成百上千个中小型房企 ， 绝大多数都是空壳公司 ， 而为了一个地产项目成立一家房地产公司的也不在少数 。
要知道 ， 房地产行业向来是大鱼吃小鱼 。 马太效应极其突出 。
TOP10房企的总销售规模占全国总比重超过30% ， TOP100房企的总销售规模占比超过60% ， 前15%的房企市场占比超过85% ， 绝大多数中小房企市场占比可以忽略不计 。
正如黄奇帆所言 ， 今后十几年 ， 中国房企数量会减少三分之二以上 。 这意味着 ， 未来 ， 或将有数万家房企消失 。
这绝不是危言耸听 。
02
比中小房企破产 ， 更值得关注的是什么？
相比中小房企破产 ， 一些大型房企陷入资金链困局 ， 个别房企申请破产 ， 其他房企则不得不变卖资产 ， 或者交出控股权 ， 求取生存 。
去年以来 ， 曾位列中国民企500强的银亿集团、一度进入百强房企排行榜的三盛宏业 ， 均濒临破产边缘 。 而以福晟集团、泰禾地产为代表的龙头房企 ， 则陷入债务缠身的困局 。
最近的案例当属TOP30房企泰禾集团 。
泰禾曾经喊出“2018年销售收入超2000亿”的口号 ， 如今却深陷负债率高企、失信被执行、评级下调、股权冻结、债务纠纷不断、业主维权等泥淖 ， 掌舵者不得不试图让出控股权以换取生存 。
究其根本 ， 泰禾集团踩错了楼市调控的节奏 。 作为几年前“地王收割机”的创造者 ， 泰禾在楼市最高点的2015年- 2017年大量拍地 ， 在深圳、北京丰台等地接连创造了多个地王 ， 由此导致杠杆大幅扩张、负债率不断高企 。
房企|今年又有200多家房企破产！释放了什么信号？
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然而 ， 这家房企在2015年拿下的深圳地王 ， 到了5年之后的今天仍未全面上市 。 而当时楼面价就已接近8万元 ， 即便楼市强如深圳 ， 也无法支撑地王们的狂飙突进 。
毕竟 ， 房地产是典型的高周转、高杠杆、高负债行业 ， 对资金环境和融资环境极其敏感 。
高杠杆 ， 赌的是楼市大放水 。
一旦楼市调控收紧 ， 或者放水不及预期 ， 高杠杆转瞬成了定时炸弹 。
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03
从未来看 ， 即便不再有黑天鹅事件 ， 即使房价能进一步攀升 ， 但随着全国住房整体性过剩 ， 全国房地产的总盘子已经基本到顶 ， 房企势必面临新一轮兼并重组 。
根据最新《央行报告》 ， 目前全国城镇家庭人均住房高达1.5套 ， 超过40%的家庭拥有两套及以上房子 ， 绝大多数城市都将面临住房过剩的局面 ， 只有个别核心城市住房仍旧存在结构性短缺 。
中小型房企破产、大中型房企陷入债务危机、全国住房整体性过剩 ， 给我们带来什么启示？
其一 ， 要重点关注三四线城市的中小开发商 。 这些中小开发商 ， 资金实力不及大开发商 ， 融资成本相对高企 ， 抗风险能力过弱 ， 难以适应市场形势的风云突变 ， “跑路”的风险远远高过大型房企 。
同时 ， 随着三四线城市棚改基本告一段落 ， 支撑三四线房价扩张的基本盘不复存在 。 在经济下行、人口外流的大背景下 ， 其楼市必然要接受新一轮洗牌 ， 其间的风险不得不防 。


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