海南海南自贸港“拒绝房地产” 岛外资金仍看多商业物业
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康殷 张骞爻/摄彭春霞/制图
证券时报采访人员 康殷 张骞爻
《海南自由贸易港建设总体方案》6月1日出炉 ， 但与房地产几乎无关 。
关于房地产 ， 《方案》只有一句话 ， 即“支持住房租赁金融业务创新和规范发展 ， 支持发展房地产投资信托基金（REITs）” 。
这与持续逾两年的限购政策而陷入“冰封”下的海南楼市几近相仿 。 以建设自贸港为契机 ， 两年来 ， 海南凭借“壮士断腕”的决心 ， 正经历一场去地产化运动 。 今年一季度 ， 海南全省非房地产投资同比增长14.8% ， 非房地产投资占全省总投资的比重为62.2% ， 自2011年以来占比首次超过60% 。
6月8日 ， 海南省委书记刘赐贵谈及海南严格执行房地产调控政策时表示 ， 将严格控制房地产 ， 海南的房地产不是外面想要多少就建多少 ， 成为房地产的加工厂 。 土地是有限的 ， 而且历史上也有过教训 ， 所以在构建现代化产业体系方面不能是单一的 。
一位海南地区TOP5的地产项目销售负责人对证券时报·e公司采访人员透露 ， 自贸港政策出台后 ， 本地刚需居民感受到了海南的潜力 ， 前来看房的人数确实增长；而非海南居民则开始咨询未限购的写字楼等商业地产 ， 密切关注未来升值的空间 。
限购加码
6月6日 ， 证券时报·e公司采访人员来到海口市政府所在的西海岸区域 ， 簇新的楼盘层层叠叠 ， 规划规整的马路上却行人罕见 ， 车辆稀疏 。 除了区域中心的远大城购物中心还有些人气 ， 其余街道颇显冷清 。
经过十年发展 ， 海口西海岸片区仍然有待聚拢人气 ， 这既有交通较远、就业机会不足的因素 ， 也有房地产被候鸟型投资者主导的症结 。 据市场分析调查 ， 养老度假客户和投资客占据65-70%购房人群 ， 这导致西海岸片区楼盘亮灯率极低 。
海南房地产过去超高速发展留下的阵痛 ， 仍历历在目 。 但从2018年4月起 ， 岛外投资客入琼的路径被直接封死 。 2018年4月22日 ， 海南省委办公厅、海南省政府办公厅联合下发《关于进一步稳定房地产市场的通知》 ， 对海南房地产实施全域限购 。
在疫情期间 ， 今年3月海南更推行“现房销售”政策 。 3月8日起 ， 严格执行本地居民多套住房限购政策 ， 对在本省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭 ， 停止向其销售安居房与商品房 。
在调控的不断加码下 ， 市场稳步降温 。 “尤其是今年3月海南全国首推现房销售的政策 ， 这是在疫情期间 ， 业内反应比较大 ， 这显示了海南政府调控房价的决心 。 ”海口市房地产业协会秘书长王路表示 。
2017年 ， 海南省商品房销售额刷新历史纪录至2713.7亿元 ， 同比涨幅高达82.1%；但2018年 ， 这一指标急剧下降23.2%；到了2019年 ， 海南商品房销售额同比继续下降38.8%；今年前4个月 ， 海南商品房销售额再度萎缩45.1%至224.91亿元 。 销售额的同比降幅逐年扩大 。
回顾海南对房地产调控的历程 ， 海南省委书记刘赐贵6月8日表示 ， “从2015年开始 ， 我们对房地产提出了‘两个暂停’ ， 一个是暂停批地 ， 一个是有地的房地产商暂停批建 。 因为当时房地产商手头上掌握了几十万亩可以用于建设商品房的土地资源 。 当时在海南有2万多家房地产商 ， 很多市县是靠房地产卖地建房取得税收、取得固定资产投资 ， 后来在2/3的市县取消了固定资产投资考核和财政收入考核 ， 实际上也是对各市县房地产产业进行了根本的限制 ， 是为了落实好‘房子是用来住的、不是用来炒的’理念 。 ”
海南大学政治与管理学院研究员夏锋认为 ， 历史证明 ， 任何一个地区或城市 ， 如果完全依靠房地产发展是不可持续的 ， 坚持“房住不炒”是为海南自贸港建设发展定调 ， 摆脱房地产依赖 。
冰封状态
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