深蓝财经|售楼处就被砸了，祥生控股赴港上市的招股书刚公布( 二 )
不过 ， 这类返佣的促销手段往往会产生诸多纷争 ， 例如中介跑路 ， 或开发商为省佣金而不顾契约精神“跳单” 。
祥生控股招股书刚刚公布
超半数融资依赖信托产品
祥生钱塘新语的开发商是海宁祥生房地产开发有限公司 ， 属于祥生控股旗下 ， 该开发商的另一位大股东是曼斯顿电梯有限公司 。
除了大股东的身份 ， 2018年初 ， 曼斯顿电梯还与祥生地产集团达成了《祥生·钱塘新语》项目电梯采购战略合作 。
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目前 ， 在我国规模前30房企中 ， 祥生控股是最后一家申请登陆资本市场的企业 。 就在售楼处被砸前夕 ， 港交所刚刚公布祥生控股IPO招股书 。
祥生控股发家于浙江 ， 2016年提出“36781”的快周转策略 ， 即3个月动工、6个月开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正；2017年 ， 祥生地产进一步提高周转速度 ， 即2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正 。
第三方机构显示 ， 2015年至2018年四年间 ， 祥生地产合约销售金额分别为109亿元、325亿元、620亿元、1029亿元 ， 年复合增长率超100% 。 2019年 ， 进一步增长至约1159亿元 。
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祥生控股披露的财务数据显示 ， 2017年、2018年和2019年的收入分别为62.93亿元 ， 142.15亿元和355.19亿元 ， 复合年增长率为137.6% ， 分别录得毛利率13.2%、21.1%及23.9% 。 2019年 ， 公司净利润为32.09亿元 ， 较2018年同比大幅增长650% 。
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祥生控股的收入主要来自于开发及销售住宅物业及商业物业 ， 这部分的收入占比达到99.6% 。
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近三年规模的快速增长 ， 使得祥生面临着较高的杠杆水平和负债率 。
截至2019年底 ， 祥生控股的年末现金及现金等价物为24.12亿元 ， 较2018年和2017年分别减少了6.98亿元和8.14亿元 。
而祥生控股2019年的负债总额为1246.52亿元 ， 净资产负债比率为360% 。 一年内需要偿还的各类借款达112.73亿元 ， 以目前祥生手持的现金量来看 ， 远远不能支撑其偿还该笔债务 。
此外 ， 在2019年底的285.27亿元借款中 ， 有180.07亿元来自信托融资 ， 占比63.1% ， 对应融资笔数为51笔 。 其中 ， 大部分融资的年利率在10%以上 ， 最高的一笔超过了19% 。
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信托占比过大 ， 导致公司财务成本持续攀升 ， 由2018年的4.32亿元增加80%至2019年的7.77亿元 。 2017年至2019年 ， 其加权平均实际利率分别为8.09%、8.13%及9.28% ， 银行及其他借款利息支出达分别到12.75亿元、25.58亿元、32.23亿元 。
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冲击上市前夕 ， 售楼处被砸 ， 祥生控股声誉受损成大概率事件 ， 至于是否会影响其上市进程 ， 还有待进一步观察 。
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