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收入|你的家庭收入，要多少年才能买上一套房？


今天看了一个很有意思的统计数据 ， 50个典型城市2019年的房价收入比 。 房价收入比 ， 通常是用这个城市的住房的户均平均市价 ， 除以户均家庭收入 。 通俗理解 ， 一个家庭当前收入 ， 要多少年 ， 才能买到所在城市的一套房子 。 我很少关注官方公布的各种统计数据 ， 因为我发现普通人总是会“被平均” ， 讲真 ， 普通人想要快速达到阶级跃迁 ， 有一定的难度 。 但梦想总要有的 ， 万一它实现了呢？

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自从我开始懂得打理自己的债务问题后 ， 活得也越来越清楚 。 初看到这个数据时 ， 我脑海里浮现的第一感觉是 ， 这个概念如此接近「市盈率」的概念 。 市盈率 ， 也是衡量一个企业当年盈利 ， 要多少年能买下企业 。 通过观察 ， 比较有意思的是 ， 不同城市的房价收入比 ， 差距巨大：北上广深普遍房价收入比比较高 ， 「市盈率」高达20-30倍 。 但有的城市 ， 市盈率只有6倍 ， 例如长沙 。 我们很容易就联想到 ， 是不是市盈率越低的城市 ， 房地产投资价值越高呢？其实也不一定 。
过去10年 ， 北上广深的房价涨幅还是比很多二三线城市房价涨幅高一些 。 很多城市的房地产 ， 市盈率始终都比较高 。 这也是有原因的 ， 比如说有的城市市政管理能力强 ， 所在城市GDP增长速度高 ， 人口净流入 ， 人均可支配收入增长速度快 。 可能当前的房价/收入比值高 ， 但过几年 ， 收入增长速度快 ， 说不定房价收入比就降低下来了 。 同样的 ， 还有一种风险 ， 就是当地的人均可支配收入增长速度下滑 ， 甚至负增长 。 当前看起来房价收入比低 ， 但过几年还被动提高了 ， 例如部分人口净流出的地区 。 如果真的要利用房价收入比 ， 可以结合当地城镇居民人均可支配收入增长速度来计算 。 这就是房地产中的估值方法：房价收入比/当地城镇居民人均可支配收入增长速度 。 发展快的城市 ， 住宅的市盈率平均水平也高 。

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正好我近两年的时间有在配置一定的基金 ， 还特地去挑了一些知识学习 。 房地产的估值跟股票市场投资其实也有一定相似之处 。 例如消费、医药、中概股等优秀行业 ， 长期的市盈率中枢 ， 都是在20-30倍上下 。 低的时候也很少低于20倍 ， 高的时候在30-40倍左右 。 美股市场也是如此 ， 例如美股科技股的代表纳斯达克100 ， 市盈率多在25-30倍之间 。 这个数值 ， 恰好跟一线城市房地产的房价收入比差不多 。 而大部分更广阔的二三线城市 ， 房价收入比在8-15倍居多 。 我们可以把一线城市 ， 北上广深的房地产 ， 看成是优秀行业指数 ， 优秀行业享有更高的成长、更高的估值 。 大部分的二三线城市 ， 就是普通的行业、或者宽基指数 ， 房价收入比也跟一般的指数差不多 。 估值的时候 ， 通常像一个城市的房价收入比 ， 是跟自己的历史比较 ， 而不是跟其他城市比较 。 如果城市房价收入比处于自身历史低位 ， 且当地人均可支配收入增长速度良好 ， 那这个城市的房地产整体可能也会比较便宜 。 即便是同一个城市的房地产 ， 不同地区投资价值差别也比较大 ， 例如地铁、学区等因素对房价也有较大影响 。
不管你是否正打算投资房地产 ， 或者已经下水想要调整 ， 刚好利用国家官方公布的统计数据 ， 给自己一个思考的方向 。 当然如果你是刚需族 ， 还是以生存为要 ， 毕竟“房住不炒”基调未变 ， 未来有可能也有实力做房地产方面的投资的话 ， 这或将是一个思考的小支点 。
【收入|你的家庭收入，要多少年才能买上一套房？】从一个小小的数据能联系到已经发生在自己身上的事 ， 是一种很充实的感觉 。 生命在于运动 ， 不单纯是身体层面 ， 还在于精神世界 。 当代年轻人的焦虑 ， 从树立终身成长的思维开始破除 。 今天你是否还在焦虑？看样子 ， 你还没有忘我地投入学习哇 。 愿热爱学习的我们都能被世界温柔以待 。


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