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产权房【实探】深圳小产权房销售火爆！确权后将走向何方？购买者是这么想的……( 三 )


诱惑大 风险更大
“这么大的规模 ， 这么多人购买 ， 国家不会一刀切的 。 ”这是很多购买小产权房人侥幸的支撑点 。
采访人员身边也有不少购买小产权房的朋友 。 其中一位已经自住七八年 ， 她甚至后悔买晚了：“以前是想在市区买套商品房的 ， 越看越涨 ， 涨到存款只能买个小户型 ， 一家人怎么住呢？后来听朋友推荐龙华的小产权房 ， 当时单价才9000多 。 我去看了 ， 还是很犹豫 ， 担心有风险 。 纠结的过程中 ， 商品房在涨 ， 小产权房也跟着水涨船高 ， 我看的那套后来都涨到1.1万了 。 最后买了现在住的观澜这套 。 100万一次付款 ， 近100平的大三房 。 水费、电费偏贵点 ， 其他都还好 。 ”
采访人员的另一个朋友在龙华的清湖地铁口买的小公寓投资 ， 60万一次付款 ， 现在每月收3000的房租 。 “上周 ， 和我一样户型卖到了150多万 。 这些年 ， 周边的商品房涨了三倍 ， 我这小产权房也跟着涨了两倍多 。 ”她甚至建议采访人员也投资一套小产权房：“投入成本低 ， 回报高 ， 现在销售环节都是一条龙 ， 成熟的 ， 不用担心 。 ”
王经理说 ， 和往年以低收入人群购买为主不同 ， 近些年 ， 小产权房的购买客户群体开始向高端客户转变 ， “今年房价太高 ， 二手房买不起 ， 很多人把目光转向小产权 。 疫情过后 ， 沙井这边的小产权房都跟着涨了好几千 ， 水涨船高 ， 很多小产权房 ， 收入低的刚需者也未必买得起了 。 ”
目前 ， 深圳的小产权房在销售环节上 ， 有组团看房、现场销售 ， 律师见证下的合同签订、甚至部分项目具有分期付款或按揭的金融服务 ， 已形成较为完整的链条和操作程序 。 需要注意的是 ， 很多统建楼就算有30层 ， 也只有一个产权证 ， 购买者只能同村委会签合同 。
王经理介绍 ， 虽然不是房产证 ， 但过户非常严格 ， 业主过户、律师公证 ， 以及村委盖章 ， 一样都不会少 ， 房价一次性付清 ， 基本没有后顾之忧 。 可据采访人员了解 ， 律师见证签合同这一操作不过是掩耳盗铃 。 深圳市司法局2009年就明文禁止律师对小产权房做见证 ， 公证处也不能公证 。 即使做了见证 ， 也只能说明交易双方在律师面前签订了一份无效合同而已 。 如有律师参与属违规执业行为 ， 更不可能因律师见证导致该行为有效 。
作为全国小产权房问题最突出的城市之一 ， 究其原因 ， 一是因深圳房价高企 ， 买不起商品房的深圳人中有部分会将小产权房作为安居选择 ， 而看到这一市场需求的投资客也会进场；二是看到城市更新背后的巨额利润 ， 不少人将小产权房作为一种投资选择 。 近两年 ， 深圳拆迁进程明显开始加快 ， 随着岗厦、蔡屋围、大冲、白石洲、上沙、下沙这些著名的城中村相继被拿下 ， 一栋栋农民楼被夷为平地 ， 随之而来的就是原住民通过拆迁暴富的各种传说 。
若单纯考虑居住 ， 而不考虑下一代教育问题或者产权问题 ， 小产权房价格低、手续简单、即买即住、物业费低 ， 不失为过渡性的选择 。
如果买来投资 ， 小产权房无法使用杠杆 ， 不能以最小投入撬动最大收益；不具备商品房的金融属性 ， 意味着永远无法真正享受房价上涨带来的巨大福利；无法自由交易 ， 不能随着市场或自身的变化及时置换 ， 相当于花大价钱买了一个大宗商品 ， 只能借着通货膨胀、物价上涨的大趋势有零星增值 。
如果买来等拆迁 ， 为了尝到旧改的那口汤 ， 把筹码压在这里 ， 不见得是最好的选择 。
本文首发于微信公众号：e公司官微 。 文章内容属作者个人观点 ， 不代表和讯网立场 。 投资者据此操作 ， 风险请自担 。
（责任编辑：何一华 HN110）


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