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产业园区产业园区上市企业:受资本市场热捧,但业绩倒退风险犹存

当下 ， 产业地产的热浪席卷资本市场 ， 企业该如何在中国产业园区版图中占得一席之地？6月12日 ， 由选址中国、和君咨询、赛迪网联合主办的中国产业地产高端论坛上发布的《中国产业园区上市公司白皮书（2020）》（简称《白皮书》）指出 ， 目前 ， 上市公司已经扩容至35家 ， 部分企业80%收入来自房地产 ， 面临业绩倒退风险 。
产业园区上市公司扩容 ， 营收整体增长
《白皮书》显示 ， 出于业务发展需要 ， 产业园区运营企业自发地通过资产市场寻求资金支持 ， 在资本青睐下 ， 截至2019年底 ， 典型产业园区上市公司的数量已经扩容至35家 ， 包括招商蛇口(001979,股吧)、华夏幸福(600340,股吧)、荣盛发展(002146,股吧)等22家主板上市公司和13家新三板上市公司 。
与此同时 ， 2019年 ， 产业园区上市公司专注主业 ， 其业务体量与规模发展壮大 ， 逐步成为区域产业经济发展的主力军 ， 35家产业园区上市公司的“园区板块”业务实现营业收入共计1254亿余元 ， 同比增长14.2% 。
产业园区产业园区上市企业:受资本市场热捧,但业绩倒退风险犹存
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部分产业园区上市公司2019年资本扩张情况 ， 来源于《白皮书》 。
《白皮书》指出 ， 资本市场的垂青还将继续加码 。 随着科创板、注册制等资本市场创新举措的陆续推出 ， 以及2019年国发11号文的发布 ， 国资开发区上市的通道已经开启；此外 ， 以锦和商业等为代表的“轻资产”园区运营企业成功IPO ， 表明产业园区将获得更多资本市场的青睐 。
部分企业80%收入来自房地产 ， 面临业绩倒退风险
【产业园区产业园区上市企业:受资本市场热捧,但业绩倒退风险犹存】据《白皮书》介绍 ， 在快速发展的同时 ， 产业园区上市公司存在盈利模式单一、盈利能力下降、战略新兴业务收入占比不高等问题 。 部分产业园区上市时的品牌定位是“区域产业生态建设者”、“实体经济服务者” ， 但其业务构成中 ， 80%以上的收入和盈利来源于房地产业务 ， 显现出模式单一、自我造血功能较弱等问题 。
同时 ， 产业地产行业的盈利能力有下降趋势 。 虽然去年部分企业的净资产收益率较高 ， 但从变动趋势来看 ， 近年来产业园区上市企业的净资产收益率在下降 ， 某头部企业的净资产收益率从2012年的51.42%下降到2019年的35.72%；另一家头部企业的净资产收益率从2012年的18.98%下降到2019 年的3.88% 。
产业地产盈利模式当中 ， 还存在以培育产业为名“拿地”的现象 ， 甚至导致产城脱节、部分产业新城成为“空城” ， 导致产业园区在发展方面缺乏支撑力 ， 最后无法形成产业链 。
《白皮书》指出 ， 不可否认产业载体作为产业培育的物理支撑 ， 对于产业园区企业的重要性 ， 但在土地与房产政策愈发趋紧的情况下 ， 一旦销售不顺或者招商不利 ， 园区后期收益都会受到较大影响 。 上市企业如果不能摆脱单一的房地产盈利模式 ， 未来极有可能会面临增长乏力甚至是倒退的风险 。 要改善“房地产化”的行业现状 ， 产业园区上市企业既要有重资产开发的能力和资源 ， 又要形成轻资产输出的管理体系和团队 ， 形成真正与产业配合度高的盈利模式 。
战略布局下沉 ， 产业地产青睐二三线城市核心区
《白皮书》指出 ， 如今 ， 区域协调发展成为全新的国家级重点战略 ， 目前已确定了12个国家中心城市及城市群、都市圈发展格局 ， 都市圈辐射范围内的中小城市逐渐获得与一、二线城市相当的发展资源 。
在此背景下 ， 产业园区上市公司纷纷以京津冀、长三角、中西部与粤港澳大湾区城市群为中心 ， 进行战略布局下沉 。 其中 ， 中部崛起明显 ， 二三线城市核心地段资源受追捧 。 比如 ， 华夏幸福坚持核心都市圈聚焦战略 ， 已布局15个核心都市圈 ， 新签PPP项目主要位于环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州等都市圈内 。


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