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地产深度报道|喊着“质量、效益”的招商蛇口拿地不手软，796轮竞拍、溢价率超138%摘地

尽管管理层在业绩发布会上将对规模的追求放在了“质量”“效益”之后 ， 但2020年至今 ， 招商蛇口在土地市场上表现依然颇“猛” 。6月15日 ， 在5个多小时、796轮竞价后 ， 招商蛇口旗下公司以总价24.11亿元竞得江苏徐州一宗地块 ， 成交楼面价6579元/平方米 ， 溢价率高达138.45% 。
这是继重庆、西安之后 ， 招商蛇口6月份在公开市场拿下的第三宗地块 。
屡屡高成本拿地徐州近期的土地市场可以算得上是很热了 。
6月2日 ， 中南以5.52亿元价格竞得徐州一宗地块 ， 折合楼面价6548元/平方米 ， 溢价率138.96%；德信中国紧随其后 ， 以7.252亿元的价格又摘得徐州一宗地块 ， 楼面价7469元/平方米 ， 溢价率高达135.39% 。
6月15日 ， 招商蛇口则历经一分钟加价9轮、多轮千万加价的激烈竞争 ， 最终以24.11亿元的价格将徐州这总地块收入囊中 ， 溢价率超过138% ， 折合楼面价6579元/平方米 。
亿翰智库研究总监于小雨向采访人员分析称 ， 徐州一方面是划到淮海经济圈里唯一的核心城市 ， 也是安徽、江苏、山东交界的地方 ， 对于周边的吸纳力度较大 ， 且徐州人口相对较多 ， 在流量有保证情况之下 ， 企业愿意去投 ， “同时徐州价格相对便宜 ， 政府限价还在 ， 倒挂现象还在 ， 所以热度就来了” 。
不过 ， 这并不意味着徐州能一直保持这样的状态 。 “徐州市场对价格还是有敏感度 ， 价格一旦往上走 ， 需求可能就会下来 。 ”于小雨提醒道 。
克而瑞研究中心发布的报告也认为 ， 以徐州为代表的部分长三角三四线城市 ， 前几年房企青睐有加、重仓的城市 ， 库存规模过快上升 ， 目前已经面临库存压力过大的风险 ， 近些年土地供应明显过量 ， 近3年含宅地成交量已经足够支撑过去8年的商品住宅成交量；同时 ， 徐州等地出现了“地价上涨、房价下跌”的情况 。
事实上 ， 在拿下徐州这块地之前不久 ， 6月10日 ， 招商蛇口以4.8亿元的总价在西安拿下一宗地块 ， 位于西安航天新城板块 ， 净用地面积41.538亩 ， 楼面价11563元/平方米 ， 溢价率14.29% 。
溢价率虽然不算高 ， 但该地块有配建公租房等要求 。 据华商报报道 ， 该地块完全成本为48935万元 ， 折合楼面价13860元/平方米 。 另据公开信息显示 ， 该地块附近的大华·锦绣前城的精装高层价格在1.17万元/平方米 ， 精装洋房价格在1.26万-1.57万元/平方米 。 由此来看 ， 招商蛇口此地块拿得也不算便宜 。
地产评论员严跃进提醒 ， 高溢价拿地一则说明企业资金实力是较好 ， 但同时也要防范资金上压力 ， “毕竟市场复苏的时候有很多不确定性 ， 包括疫情的冲击、行业周期的影响等 ， 所以这种高溢价率、高成本拿地 ， 还是需要注意的 。 ”
诸葛找房数据中心分析师陈霄向采访人员分析 ， 招商蛇口今年战略布局以省会城市和热点二三线城市为主 ， 大规模高溢价拿地 ， 表现出了其在土地储备和规模扩张上的看重 。
5个月斥450亿拿地事实上 ， 招商蛇口管理层对公司2020年的规模要求是“稳定的增长 ， 不掉队” ， 并且给出了“2500亿元”的销售目标 ， 较2019年销售额的增幅仅13.4% ， 远低于2017年、2018年52.54%、51.26%的增速 。
招商蛇口表示强调“以质量排在第一位 ， 效益排在第二位 ， 规模排在第三” ， “要做有效益、有质量的规模” ， 但还是给出了“拿地金额目前规划超过去年”的目标 。
据招商蛇口2019年年报披露 ， 其全年共新获取79个项目 ， 土地面积716万平方米 ， 总计容建面1423万平方米 ， 总地价976亿元 ， 权益地价523亿元 。
也就是说 ， 招商蛇口今年的拿地总价或将有望达1000亿元 。 截至5月底 ， 招商蛇口2020年累计拿地总地价已经逼近450亿元 。
地产深度报道|喊着“质量、效益”的招商蛇口拿地不手软，796轮竞拍、溢价率超138%摘地
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华创证券研报显示 ， 招商蛇口1-5月新增规划面积518.6万平方米 ， 同比增长了59.6%；总地价444.7亿元 ， 同比增加29.8%；拿地额占比销售额56.9% ， 较2019年上涨11.5个百分点；平均楼面地价8575元/平米 ， 较2019年楼面均价上涨了19.4% 。
其中 ， 招商蛇口在5月份的拿地强度较前几个月已稍有下降 。 5月招商蛇口土地市场新获取广州、重庆、武汉、郑州、绍兴等共5个项目 ， 合计新增建面62.5万平方米 ， 环比下滑52%；对应地价87.1亿元 ， 环比下滑37.9% 。
不过 ， 值得一提的是 ， 在绍兴地块中 ， 招商蛇口权益占比为33%；在郑州的项目中 ， 招商蛇口拥有约19%的权益；另外 ， 在广州项目中 ， 招商蛇口通过控股子公司招商局置地拥有该项目50.1%的权益 ， 而招商蛇口持有74.35%股份 ， 由此 ， 其在广州项目中权益约为37% 。
事实上 ， 在项目中占比较低是招商蛇口近年来一直存在的问题 。
方正证券数据显示 ， 招商蛇口2019年拿地权益比例为53.6% ， 较2018年亦下降了0.8个百分点 。
而招商蛇口管理层在业绩会上也明确表示 ， 将在现有城市进行深耕 ， 并提高在项目中权益比 。 华创证券研报数据显示 ， 招商蛇口1-5月的拿地权益占比达到了58.4% 。


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