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东莞疯狂的楼市，割裂的市场，该如何买房？

如题 ， 是我对东莞楼市的感受 ， 疯狂的楼市 ， 割裂的市场 ， 还有如此糟糕的城市界面 ， 东莞究竟怎么了？
东莞考察实在是感触良多 ， 途中还和元逍吐槽此次考察的所见所得 ， 当下灵感迸发 ， 文章瞬间拟好了不下10个标题 。
东莞疯狂的楼市，割裂的市场，该如何买房？
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但冷静两天之后 ， 我决定还是要客观看待这个城市 ， 因为所有的房价上涨都会有逻辑 ， 不管是中介炒作还是真正市场需求 ， 作为制造业强市 ， 东莞的此轮上涨 ， 都有迹可循 。
站在东莞 ， 我和大家一样存在三个问题：
1、这次 ， 凭什么是东莞
2、此刻的东莞 ， 还能入手吗
3、东莞最有价值的板块在哪里
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必须承认的是 ， 东莞确实涨了 ， 而且涨幅超过大多数人的想象 。
近日 ， 某房地产网站发布《62城二手房冰山指数涨幅排名(157期)》 ， 称东莞二手房涨幅首次超过深圳 ， 排名全国第一 。
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据东莞中原战略研究中心监测数据显示 ， 5月东莞住宅网签成交上涨 ， 约52万㎡ ， 环比上涨18% ， 同比上涨13% ， 成交量三连涨 ， 同时创下近4年同期新高记录 。
东莞房价的至高点松山湖已经飙升至4万 ， 5年时间涨3倍 ， 而上3万的镇街是滨海新区的长安和主城区 。
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东莞为何涨那么猛？总结起来有以下几点：
1、新房供应少
2、土拍热
3、隔壁深圳在涨
4、新房取消限价
从2016年开始 ， 东莞的新增住宅供应面积就已经开始连续4年下降 ， 东莞增量可开发用地资源越来越紧张 ， 库存持续减少 ， 这对价格上涨给了最坚定的支撑 ， 截止到2019年 ， 东莞的成交及供应缺口就进一步扩大 ， 成交套数-供应套数缺口超过1万套 ， 供应不足让去年东莞房价均价夯实在2万+ 。
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而东莞还有成片的厂房和小产权 ， 众多的小产权房更突显了商品房的稀缺 。
第二点是2019年一直延续至今的土拍热 ， 2019年东莞累计挂牌成交30宗土地 ， 面积304万㎡ ， 楼面价格创新高 ， 达到13665元/㎡（剔除配建） ， 同比上涨23% 。
今年4月 ， 东莞土地市场就逐渐回暖 ， 5月共卖出5宗地 ， 其中世茂以13022元/㎡拿下沙田商住地 ， 并且刷新沙田最高地价纪录 ， 而宏发以10387元/㎡拿下东坑商住地 ， 成为东坑单价最贵地块 。
不仅地块价格频频刷新 ， 优质地块也遭哄抢 ， 万江三月推出的一宗商住地 ， 吸引了58家房企深夜疯狂竞拍 ， 年初东莞厚街近7万㎡的商住地更是激战70轮才被佳兆业拿下 。
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东莞的快速发展 ， 核心区域的优质土地愈发稀缺 ， 而开发商还在积极补仓 ， 土地争夺战还将继续 ， 和深圳很像 ， 东莞面积不过2512平方公里 ， 2019年末常住人口846.45万人 ， 但小产权房和厂房也占据了住房市场的半壁江山 ， 可开发的土地资源也越来越稀缺 ， 之后想要拿地 ， 就要转战城市更新 ， 而城市更新带来的结果自然是推高房价 。
去东莞考察的时候 ， 已经听过好几个销售说 ， 旁边开发商新拍下的地块 ， 楼盘价比我们还高几千 ， 之后开盘价格肯定更高 ， 面粉都贵了 ， 面包岂有不涨的道理？
除了供需紧张和土拍火热 ， 这次东莞房价能快速涨 ， 也是因为隔壁老大哥深圳涨得如火如荼 ， 深圳涨得快 ， 东莞有产业有外溢需求也就能协同一起往上涨 。
我在长安看的龙光一个项目 ， 门口写的是深圳西 ， 销售介绍离深圳松岗仅一河之隔 ， 距离深圳地铁11号线的碧头站更是直线距离3公里 ， 如此绝佳的地段优势 ， 还和松岗、沙井的5万+存在价差 ， 而深圳客最擅长的就是用购买力来填平洼地 。


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