深圳炒房“忽悠链”是怎么形成的
新房开盘 ， 就是“惊险的一跳” 。 一旦开盘当周去化率不及60% ， 坊间就会传言 ， 这个盘有这样那样的瑕疵 ， 比如户型不好、公摊太大、定价偏高、配套不全等 。 从此 ， 这个楼盘就陷入龟缩式去化 。 所以 ， 老板给营销部门下达的是“非热销便成仁”的死命令 。 过去那些营销手段 ， 比如以地铁、新区、CBD等描绘的片区蓝图 ， 放在当下楼市 ， 已激不起多少浪花了 。
创造楼市热销场面 ， 当下最佳的工具 ， 非一二手房“价格倒挂”莫属 ， 这个最能激起大家买房的欲望 。 所以 ， 很多开发商祭出了“非倒挂不开盘”的策略 。 头部的几家大开发商“抢规模”欲望很强 ， 在拿地和融资成本低的加持下 ， 一般会以低于周边二手房的价格给新推盘定价 。 近期 ， 笔者到粤北某城市 ， 当地某小开发商说 ， 那几家巨头在哪开盘 ， 哪里就得降价 。
但是 ， 多数开发商没这么潇洒 ， 怎么卖房呢？创造一二手房价格倒挂的“场景” 。 近期 ， 凡热销楼盘 ， 很多有这样的“场景” 。 比如不久前 ， 杭州近6万人报名 ， 抢900多套房 。 申请人数太多 ， 开发商不得不包下网吧 ， 24小时不间断审核购房资质；再比如 ， 深圳光明某项目开盘前 ， 数百人提前一天通宵排队认筹 ， 因人数过多、场面太火爆而被叫停和清场 。
开发商朋友说 ， 类似深圳、杭州等城市 ， 新房还在限价 ， 好不容易批出来的价格 ， 怎么可能降价卖呢？要创造一二手房价格倒挂“场景” ， 就只能让周围二手房价格先上涨起来 。 于是 ， 开盘前的“暖场”就很重要 ， 营销团队要给市场传达“价格倒挂”“买到即赚到”的信号 。 所谓“暖场” ， 就是开发商联合自媒体、中介、二手房业主等 ， 把二手房价格抬上去 。
任何一个片区 ， 抛开自住不卖的、限售的 ， 挂牌的房子是很少的 ， 这就为控盘创造了条件 。 于是 ， 就有了如下的忽悠链条：自媒体先写文章 ， 把这个片区吹得天花乱坠 ， 称实际价格会涨到多少；然后 ， 中介频繁给所有挂牌业主打电话 ， 说你的房子可以卖到500万（本来只能卖450万） 。 将信将疑的业主 ， 在中介的鼓吹下 ， 集体将挂牌价提至了500万 ， 最后竟卖掉了 。 于是 ， 片区这类房子就涨到500万 。 如此一来 ， 整个片区的房价就被抬高了 ， 从而创造出了价格倒挂的“场景” ， 新盘热销就在情理之中 。
最能创造一二手房价格倒挂“场景”的 ， 就是“地王”抬轿子了 。 上面讲的深圳光明某项目通宵排队认筹 ， 多半要拜周边地王项目所赐 。 微信有这个楼盘的“打新群” ， 群主说 ， 这个项目周围二手楼盘已卖到“7万+”了 ， 这个项目才卖“5万+” ， 买到一套立马就赚180万 。 笔者查了一下 ， 那个地王项目在售二手房价确实到了“7万+” ， 着实给这个新盘抬了个“大轿子” 。
当然 ， “抬轿子”的也不吃亏 ， 周围房价涨上去了 ， 自身价值可以再上一个台阶 。 片区房价螺旋上涨 ， 可谓一人得道 ， 仙及鸡犬 。 如果周围二手房都是“老破小” ， 实在无法营造出价格倒挂的“场景” ， 那就释放棚改信息 。 对这些“老破小”来说 ， 搭上棚改快车犹如一剂强心针 ， 片区面貌迎来无限想象空间 ， 也让这些小区房价一飞冲天 ， 周围新房价格自然也扶摇直上 。
【深圳炒房“忽悠链”是怎么形成的】当下 ， 深圳微观楼市遍布着一大票“大V” ， 背后跟着无数投资客 ， 片区房价轻易就被操纵了 。 所以 ， 政府“以其人之道 ， 还治其人之身” ， 祭出二手房指导价 ， 将操纵链斩断 ， 以政府指导价锚定片区价格 。 每个片区都有一个指导价 ， 挂牌价高于指导价一定幅度的 ， 就限制网签 ， 交投情绪自然降温 。 近期 ， “深房理骗局”、“跪求学位”者无一人申请学位、排队抢房屡屡上演等 ， 都意味着 ， 楼市炒作已深入骨髓 ， 非重典无以治乱市 ， 望主政者把脉这一点 。
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