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功夫财经|吓人！地价还在涨，那房价呢( 二 )


在这场游戏中 ， 土地价格很容易预估 ， 成本也很容易控制 。
早年土地成本低廉 ， 地价成本和新房价格之间的利润空间是很庞大的 。 再加上购房需求旺盛 ， 商品供不应求 ， 这才造就了短短二十来年无数房企跻身世界五百强的奇葩景象 。
相对于容易把控的土地成本而言 ， 开发商更在乎资金成本 。
2019年 ， 融资成本TOP30房企的平均融资成本为6.34% 。
目前市场上 ， 小于10%的融资成本也只有大型房企才能融到 ， 而一些中小型房企 ， 成本高的甚至能达到15%左右 。
对房企而言 ， 哪怕拿下的地成本足够低有充足的利润空间 ， 但如果没有现金流回笼 ， 短期内抽不了身 ， 资金就无法进入下一轮循环 。
面对资金成本会随时间加长而增多的情况 ， 地价对其房价的影响进一步被削弱 ， 资金利用效率和现金流才是更看重的东西 ， 毕竟地价可控 。
功夫财经|吓人！地价还在涨，那房价呢
本文插图

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极大滞后性
此外地价对房价的影响极其滞后 。
即使靠快打法的万科等这类房企 ， 从拿地到楼盘开售也得近大半年 ， 一些中小房企普遍在一年左右 。
近期高溢价拿的这些地 ， 就算开发迅速 ， 截至项目开盘 ， 大概需要6-8个月时间 ， 这也就到2021年了 。
如果是10万平方米以上的大体量项目 ， 从拿地算起 ， 到最终售罄至少也得两年左右 。
更何况 ， 有时候房企拿地并非为了迅速盖房子出售 ， 这其中有一部分会拿来做储备用地 。
囤地在房企中是相当普遍的事儿 ， 前有李超人在众多城市以低价囤积优质土地 ， 后高价售出赚了一大笔 。
后也有无数房企为了平衡供需 ， 完善开发节奏而大量囤地 ， 央企这类有资金实力的房企屯起地来更是毫无压力 。
据不完全统计 ， 2018年上市房企土地储备TOP30总量就达到了23.1亿平方米 ， 去年房企的储备用地也在持续增长 。
所以当前土地价格与当前房价并没有直接关系 ， 也不要被瞎带节奏 。
虽然近期房价明显回暖 ， 但当前市场热度主要是积压需求近半年的原因 ， 与土地关系不大 。
【功夫财经|吓人！地价还在涨，那房价呢】更何况经历过上一波房价普涨 ， 如今的市场很难被个别新盘价格所带动 ， 市场价还得跟着市场走向来 。


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