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大众报业·海报新闻保利·和唐悦色“赔本赚吆喝”，入市时间显尴尬

近日 ， 位于唐冶片区的保利·和唐悦色项目因11999元/㎡起的户外宣传 ， 得到了业内的广泛关注 。 有业内人士表示 ， 保利·和唐悦色项目地块溢价率高达94% ， 其实际楼面价为14385元/㎡ ， 在售价小于楼面价的情况下 ， 保利真的是在“赔本赚吆喝”吗?
同片区竞品竞争激烈
唐冶作为济南在售楼盘高密度区域之一 ， 目前在售项目有鲁能泰山7号、玖唐府、万科翡翠山语、远洋·天著春秋、保利·和唐悦色、龙湖·九里晴川、高铁城、新城悦隽风华、龙湖景粼原著9个项目 ， 距离保利·和唐悦色不远的山钢项目还未进入销售阶段 。
从价格方面看 ， 鲁能泰山7号、万科翡翠山语、远洋·天著春秋、新城悦隽风华、高铁城售价在12000-15000元/㎡之间 ， 龙湖·九里晴川叠拼360万元/套起 ， 龙湖景粼原著合院别墅300万元/套起 。 可以看出 ， 唐冶片区各项目竞争还是非常激烈的 ， 在去年 ， 龙湖·九里晴川为了迎合市场也是推出了小高层产品 ， 目前龙湖·九里晴川高层均价为13000元/㎡ 。
据悉 ， 保利·和唐悦色售价在13500-14800元/㎡ ， 置业顾问解释到 ， 前期对外释放的11999元/㎡是顶楼的价格 ， 这次一共推出了32#18层小高层和33#13层洋房两栋产品 ， 户型都为改善户型 ， 户型区间为143-145㎡ ， 现在购房还赠送车位和储藏室 。 可以见得 ， 这样的产品和价格在周边竞品繁多的唐冶片区 ， 保利·和唐悦色的压力并不算小 。
多项目为高溢价率地块
据了解 ， 保利·和唐悦色项目地块是在2017年8月4日土拍中以溢价率94%竞得 ， 当天的土拍中 ， 山钢、龙湖、万科都以高溢价率入驻唐冶 ， 正因如此 ， 当时有部分销售人员惊呼“唐冶迈入2万元时代” 。
再看回当日的土拍 ， 那是济南实施“土地限价+竞配建安置房面积”政策后的首次土拍 ， 唐冶片区土地遭激烈竞争 。 其中编号G056地块竞拍146轮 ， 以总价26亿被保利摘得 ， 该地块楼面价9936元/㎡ ， 溢价率94%;G057、G058地块竞拍77轮 ， 以总价26.3亿元被龙湖摘得;G059地块竞价52轮 ， 以总价8.8亿被山钢摘得 ， 该地块楼面价12083/㎡ ， 溢价率141% 。
单看突破12000元/㎡的楼面价格 ， 对于3年前的唐冶来说已经很高了 ， 而在开发商竞买安置房的环节开始后 ， 加上安置房的成本 ， 各开发商竞得土地的实际楼面价又再一次被改写 。 有媒体统计计算显示 ， 当日 ， 保利竞得的G056地块实际楼盘价为14385元/㎡ ， 这样的价格与现在保利·和唐悦色部分户型售价还要高出很多 。
也有业内人士分析称 ， 保利·和唐悦色作为高价地项目 ， 在这样的时间点入市稍显尴尬 。 济南楼市自2018年开始进入到平稳发展阶段 ， 各项目开盘加推节奏明显加快 ， 仅在今年6月份就有18个全新项目入市 ， 而唐冶作为开发新城 ， 购房主力为刚需购房者;目前 ， 各项目逐步进入到销售阶段 ， 作为当时“红极一时”的高价地 ， 恐怕也只能放下身段 ， 与各刚需楼盘展开“厮杀” 。
业内：高价地产品品质是关键
那么作为高价地项目 ， 开盘价格走低是否会带来品质方面的影响呢?易居(中国)克而瑞数据业务事业部济南机构副总经理张泓在接受采访时表示 ， 作为高价地 ， 一开始价格以低点入市 ， 随着销售周期的延长 ， 价格也会慢慢上涨 ， 开发商只要保证达到利润率就可以 。 但是参考以往的案例 ， 往往价格低了 ， 成本肯定减少 ， 有些减配的现象可能会发生 ， 所以在品质方面还需关注 。
【大众报业·海报新闻保利·和唐悦色“赔本赚吆喝”，入市时间显尴尬】总体来看 ， 唐冶片区各项目价格较以往都有小幅下降 ， 未来很长一段时间会处于僵持状态 ， 但这只是楼市短期震荡的表现 ， 随着城市配套的丰富和相关产业的入驻 ， 唐冶片区还是值得期待的 。


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