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『王健林』王健林：2020最惨的人( 二 )


二
商业地产：一夜入冬、巨债压身
用“冰火两重天”来形容今年的楼市最恰当过不过 ， 一边是住宅市场一片火热 ， “报复性买房”频频上演；但另一边老王的大本营商业地产 ， 却是一夜入冬 。
楼市热度持续攀升、“万人抢房”频频上演 。 根据保利投顾研究院监测 ， 5月全国客户看房热度指数为152 ， 与4月水平持平 ， 属于近1年来高位水平 。 各地纷纷传来“抢房闹剧”：在北京 ， 一网红盘5分钟卖了超过700套；在深圳 ， 7分钟288套房被抢光 ， 千万豪宅也需要排队购买；在苏州 ， 三个楼盘同时“秒光” ， 一个60秒销售12亿 ， 一个9秒卖掉9成 ， 一个1分钟售罄销售5.4亿 。
楼市的另一头 ， 商业地产却是瑟瑟发抖 。 线下门店关闭、物流受阻、货卖不出去、库存严重挤压 ， 造成资金回笼周期延长 ， 现金流承压已经成为普遍挑战 。 仅仅2月期间 ， 商业地产客流量下跌至少80%！
疫情发生之初 ， 老王大手一挥 ， 十分豪气地免除了商户一个月的租金 。 1月28日 ， 大连富豪王健林名下万达商管集团宣布 ， 将对全国各地所有万达广场的商户自1月24日-2月25日时间内的租金及物业费实行全免政策 ， 老王的举动引得了社会的一致点赞 。
然而 ， 老王的虽然是面子是维护住了 ， 但是里子却是真真实实地伤透了 。 万达商管为商户免租一个月 ， 意味着需要承担的费用将超过40亿元 。 加上一季度的商场经营几无现金流 ， 万达商管的“钱袋子”将承受重大考验 。
老王的钱袋子其实已经十分紧张 ， 万达商管的赚钱能力本来就在持续下降 。 2019年前三季度 ， 万达商管实现营收490.98亿元 ， 同比下降31.83%；实现净利润244.96亿元 ， 同比下降26.06% 。
随着业绩下滑 ， 万达商管的经营性现金流也大幅减少 。 2019年前三季度 ， 万达商管经营性现金流净额为93.53亿元 ， 而2015年之后的几年里该 ， 项指标均为300亿上下 ， 现金流减少将不利于对债务和利息的保障 。
如今的老王 ， 又面临巨债压身的困境 。 数据显示 ， 目前万达商管境内存续债券16只 ， 存续规模722.52亿元 。 其中有8只总余额为436.94亿元的债券将于一年内到期 ， 将面临较大集中兑付压力 。
被逼紧了的老王 ， 玩起了惊心动魄的债务腾挪术 。 4月14日 ， 万达商管自2017年以后首次发行了一笔境内债券 ， 发行上限50亿元 ， 期限为3年期 ， 该券拟用于“17大连万达MTN002” 。 这笔被置换的债券 ， 债务总额为60亿元 ， 将于4月19日到期 ， 这几乎要求无缝对接 ， 不能出任何差错 。
此次发债的利率 ， 但我们可以参考2019年末 ， 万达集团海外公司的一笔3年期5.5亿美元债券 ， 票面利率已冲到7.5%；但要知道 ， 万达商管的租金回报率仅有约7% 。
那么 ， 在疫情冲击 ， 营收几乎断流的情况之下 ， 老王该怎么提升自己的回报率？这笔债务到期之后 ， 老王能否顺利填坑？还是要继续以新债还旧债？
一边是不断增大的债务压力 ， 一边是大笔支出正在路上 ， 老王还有很多“小目标” ， 都需要实打实的真金白银 。 截至2019年12月末 ， 万达商管在建及拟建万达广场19个 ， 拟投资164.91亿元 ， 已投资59.81亿元 ， 未来仍需投入上百亿 。
曾经将1个亿视为小钱、曾经稳居首富交椅的老王 ， 当年绝想不到自己也会需要为钱发愁 。
三
从“命运的宠儿”到弃子？
正所谓时势造英雄 。 正如老王此前常说的一句话：“做企业一定要讲求顺势而为 。 ”
老王的发家史 ， 其实正是“顺势而为”的结果 。
在王健林仅仅是一个无名小卒的时候 ， 曾经与朋友们去了一次香港 ， 在晚上酒足饭饱之后、欣赏维多利亚港夜景时 ， 王健林开始感慨人生：“人这一辈子就是应该有这么一栋楼 ， 否则白混了呀 。 ”
当时就遭到了朋友的嘲笑——“小王 ， 你就做白日梦吧 。 ”


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